地產(chǎn)縮表，龍頭房企也不例外

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮上周剛在上海傳遞了行業(yè)“縮表”信號(hào)，龍頭房企陸續(xù)披露的三季報(bào)，就證明了這一點(diǎn)。

縮表，不僅表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)和債券市場(chǎng)融資收緊，多家房企爆雷違約，就連萬(wàn)科、金地等龍頭房企，都出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下滑，或增速放緩、投資收縮的情況。

萬(wàn)科在10月28日晚間發(fā)布的三季報(bào)顯示，雖然營(yíng)收在增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)、毛利率仍同比下跌。

具體來(lái)看，萬(wàn)科在第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1043.7 億元，同比增長(zhǎng) 9.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.4億元，同比減少23.3%。這使得萬(wàn)科前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 2714.9 億元，同比增長(zhǎng) 12.4%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn) 166.9 億元，同比減少 16.0%。

投資者頗為關(guān)心的毛利率這一指標(biāo)則繼續(xù)下探。前三季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科解釋稱(chēng)，毛利率下滑主要和近年來(lái)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，讓萬(wàn)科的三季度銷(xiāo)售受到明顯影響。在第三季度，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積754.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

前三個(gè)季度里，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2946.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。

在拿地方面，萬(wàn)科的步伐也謹(jǐn)慎了許多。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮上周也曾表示，在縮表的背景下，萬(wàn)科對(duì)投資標(biāo)準(zhǔn)有了更高要求，要有特別好的項(xiàng)目才會(huì)拿，但萬(wàn)科沒(méi)有停止拿地。

萬(wàn)科則在三季報(bào)中表示，集團(tuán)堅(jiān)持量入為出，理性投資。在第三季度，萬(wàn)科新增37個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約735.7萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約532.4萬(wàn)平方米。

財(cái)報(bào)顯示，截至9月底，萬(wàn)科凈負(fù)債率為31.9%；持有貨幣資金1471.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%， 且有息負(fù)債中70.6%為長(zhǎng)期負(fù)債。

萬(wàn)科凈負(fù)債率的數(shù)據(jù)較中報(bào)時(shí)的20.2%有所上升。此外在經(jīng)營(yíng)支出增加的情況下，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在前三季度得12.2億元，同比大幅下滑96.35%。

為了補(bǔ)充流動(dòng)性，萬(wàn)科在財(cái)報(bào)公布的同日公告稱(chēng)，董事會(huì)決議向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)在不超過(guò)人民幣300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具。

萬(wàn)科表示，預(yù)計(jì)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿(mǎn)足萬(wàn)科生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及（或）項(xiàng)目投資（包括但不限于長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目）等用途。

另一家龍頭房企金地的三季報(bào)，也出現(xiàn)凈利下滑。

央企地產(chǎn)商保利同日公布的三季報(bào)則相對(duì)好些，包括凈利潤(rùn)在內(nèi)幾個(gè)核心指標(biāo)增速放緩，毛利率則跌破30%，達(dá)29.82%，較去年同期下降4.20個(gè)百分點(diǎn)。

而年初爆雷的華夏幸福，前三季度錄得凈虧損134.56億元。

而在這個(gè)月的第二輪集中供地中，除了中海等少數(shù)房企，大部分房企沒(méi)有拿地，恒大更宣布未來(lái)10年不拿地、銷(xiāo)售也要從7000億壓降到2000億。

這些都表明，房地產(chǎn)行業(yè)的縮表之痛仍在持續(xù)。這個(gè)時(shí)間要多長(zhǎng)，沒(méi)有人知道。

不過(guò)郁亮表示，行業(yè)調(diào)整陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。萬(wàn)科會(huì)在困境中守住財(cái)務(wù)安全線(xiàn)，積蓄能量，等待下一個(gè)春天的到來(lái)。

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