焦點(diǎn)要聞：房?jī)r(jià)“7字頭”，首付23萬(wàn)起！中牟老城剛需可以上車么？

樂(lè)居樓盤測(cè)評(píng)系列，來(lái)自專業(yè)測(cè)評(píng)師的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘。資深評(píng)測(cè)師走進(jìn)項(xiàng)目深入實(shí)勘，看項(xiàng)目、賞戶型，實(shí)地走訪周邊環(huán)境，多維度解析，給廣大網(wǎng)友帶來(lái)最新、最全面的樓盤現(xiàn)場(chǎng)信息，還原項(xiàng)目真實(shí)人居體驗(yàn)。

本期樓盤測(cè)評(píng)項(xiàng)目

(資料圖)

中牟 | 中昂玉棠府

樓盤亮點(diǎn)呈現(xiàn)

中牟老縣城板塊，成熟度較高

中昂玉棠府地處中牟老縣城板塊，區(qū)域成熟度較高，配套齊全，生活氛圍濃郁。

周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯

毗鄰八丈溝公園，南邊是1200畝潘安公園，北側(cè)直線約800米是賈魯河水系及生態(tài)景觀帶，環(huán)境宜居。

遞進(jìn)式景觀園林設(shè)計(jì)

在景觀設(shè)計(jì)方面特色突出，遞進(jìn)式園林設(shè)計(jì)，規(guī)劃有對(duì)稱門樓、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、雕塑景墻、大草坪及童趣樂(lè)園。

綜合推薦購(gòu)買人群：

地處中牟老縣城板塊，生活配套成熟，首付23萬(wàn)元起，適合中牟縣城地緣剛需上車。

房?jī)r(jià)及潛力分析

中昂玉棠府目前主推高層房源，在售均價(jià)約7800元/㎡，首付23萬(wàn)元起。

周邊在售新房有路勁九郡高層均價(jià)8900元/㎡，鑫苑悅府高層7000-7500元/㎡，路勁國(guó)際城洋房9500-11000元/㎡。二手房老小區(qū)較多，如藍(lán)爵世家均價(jià)約8100元/㎡，水木清華均價(jià)約8300元/㎡，帝華宏府8500元/㎡，金恒基金帝城7000-8500元/㎡，也基本都是以剛需為主。

總體來(lái)看中昂玉棠府價(jià)位在周邊項(xiàng)目中，價(jià)格適中，從位置來(lái)看，周邊不管是環(huán)境還是配套都優(yōu)于鑫苑，社區(qū)規(guī)劃不如路勁，但是單價(jià)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。不過(guò)項(xiàng)目面積段從100㎡起步，相對(duì)來(lái)說(shuō)上車門檻要高于周邊樓盤。

項(xiàng)目測(cè)評(píng)

中昂玉棠府規(guī)劃總用地面積38.5畝，總建筑面積約10.7萬(wàn)方，容積率3.29，建筑密度16%，綠化率36.9%，總體戶數(shù)744戶，住宅總建面約8.3萬(wàn)方，內(nèi)部由4棟33層高層住宅及1棟洋房住宅組成，總計(jì)744戶，高層1-3#為1D3T6設(shè)計(jì)，3A#1D2T4設(shè)計(jì)，連廊式設(shè)計(jì)，改善中間戶通風(fēng)采光情況，整體得房率為75%；洋房1T2設(shè)計(jì)。面積段涵蓋100/110/121㎡，均為三房，100㎡和110㎡戶型占比62%，整體定位為剛需。

小區(qū)南側(cè)臨商都大道是區(qū)主大門，東西兩側(cè)是車輛出入口，東側(cè)作為進(jìn)口，西側(cè)作為出口，小區(qū)人車分流。1號(hào)樓2號(hào)樓北側(cè)消防通道位于小區(qū)南側(cè)及北側(cè)，在小區(qū)內(nèi)部形成一條環(huán)形消防車道，中心打造核心景觀組團(tuán)區(qū)，無(wú)底商設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目整體為圍合式布局，采用新中式建設(shè)風(fēng)格，建筑基座外墻采用石材、上段采用真石漆，簡(jiǎn)約大方。在景觀設(shè)計(jì)方面特色突出，整體景觀為遞進(jìn)式園林設(shè)計(jì)，規(guī)劃有對(duì)稱門樓、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、雕塑景墻、大草坪及童趣樂(lè)園。

測(cè)評(píng)有話說(shuō)：項(xiàng)目地塊較小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面較為單一，僅有1棟洋房4種戶型，最小面積為100㎡三房，相較于同區(qū)域內(nèi)89㎡三房入住門檻相對(duì)較高，不具優(yōu)勢(shì)。

【主力戶型分析】：

建面約100㎡三室兩廳一衛(wèi)，是中昂玉棠府得最小戶型，分布在高層中間戶。戶型整體設(shè)計(jì)較為方正，三開間朝南，動(dòng)靜分區(qū)。

入戶門設(shè)置獨(dú)立玄關(guān)，可以放置和打造玄關(guān)柜，放置外出的衣物，做臨時(shí)收納，或鞋柜的功能。客廳、餐廳一體化設(shè)計(jì)，客廳開間約3.4米，南向貫通式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光充足，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.5米，贈(zèng)送一半面積。

雙臥朝南，次臥連通陽(yáng)臺(tái)，主臥開間約3.1米，附帶飄窗，衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，更方便多人家庭日常生活所需。

建面約121㎡三室兩廳兩衛(wèi)，相比100㎡戶型多了一個(gè)衛(wèi)生間，整體布局基本類似，都是方正戶型，三開間朝南約9.85米，動(dòng)靜分區(qū)的戶型。

入戶門獨(dú)立玄關(guān)空間，阻隔室內(nèi)空間，私密性更強(qiáng)。屬于經(jīng)典的LDK戶型設(shè)計(jì)，廚房、餐廳、客廳一體化設(shè)計(jì)，南北通透，更利于室內(nèi)通風(fēng)效果。客廳開間約3.6米，南向貫通式陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6.55米，進(jìn)深約1.5米，連通客廳和次臥。

主臥朝南，開間約3.3米，附帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，同時(shí)帶有60公分的飄窗。雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，客衛(wèi)衛(wèi)生間功能性更強(qiáng)，但沒(méi)有干濕分離。

交通測(cè)評(píng)

公共交通：中昂玉棠府1公里內(nèi)有9個(gè)公交站，主要分布在商都大道和東風(fēng)路上，十里鋪村站距項(xiàng)目?jī)H150米左右，在該站可乘中牟1路，可直達(dá)中牟汽車站；電力學(xué)院站距離項(xiàng)目約260米，在該站乘中牟13路、中牟6路，中牟13路沿廣惠街貫通綠博南板塊，到鄭開大道，直達(dá)杉杉奧特萊斯；中牟6路起始站中牟汽車站，到綠博園，同時(shí)在綠博園站換乘鄭開城際鐵路，直達(dá)鄭州東站。自駕：中昂玉棠府地塊西側(cè)商都大道、東風(fēng)路、祥云街3條主干道得交會(huì)，沿商都大道一路向西直通主城區(qū)與隴?？焖俾愤B通，東風(fēng)路向東直通中牟老縣城成熟板塊；項(xiàng)目西側(cè)約1.6公里左右到廣惠街，廣惠街是中牟縣委、縣政府所在地，是市政形象大道，廣惠街可直達(dá)綠博核心板塊和鄭開大道，總體來(lái)看周邊自駕路線還算比較成熟。

測(cè)評(píng)有話說(shuō)：周邊缺乏地鐵資源，與主城聯(lián)系缺乏公共交通資源，出行主要靠自駕，地緣可以考慮，主城剛需不建議。

配套測(cè)評(píng)

教育配套：中昂玉棠府緊鄰鄭州電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西北角是中牟縣新圃街小學(xué)，沿商都大道向東約1.3公里到中牟第二初中，東風(fēng)路向東約850米到中牟縣東風(fēng)路小學(xué)；南邊1.4公里有中牟縣第一初級(jí)中學(xué)和中牟縣文博路小學(xué)，再往西廣惠街沿線，有中牟縣第一高級(jí)中學(xué)和中牟外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，這些學(xué)校都在項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套：中昂玉棠府旁邊是中牟縣眼科醫(yī)院，南邊約1.5公里左右是中牟縣人民醫(yī)院總醫(yī)院，中牟縣中醫(yī)院（新院區(qū)）也在2公里范圍內(nèi)；東邊老縣城核心板塊有中牟縣中醫(yī)院、中牟縣第二人民醫(yī)院等，沿商都大道或東風(fēng)路可達(dá)。

商業(yè)配套：中昂玉棠府沿商都大道向西2.7公里左右是天澤城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）2大商業(yè)中心，其中涵蓋零售、體驗(yàn)、餐飲、親子娛樂(lè)等多樣業(yè)態(tài)，滿足日常生活所需。南邊一路之隔是路勁九郡，規(guī)劃自建有10萬(wàn)㎡大型商業(yè)、包括鄰里商業(yè)街區(qū)、社區(qū)便利店、社區(qū)門診、美食店鋪等。

公園配套：中昂玉棠府周邊多個(gè)公園環(huán)繞，地塊西邊緊鄰八丈溝公園，北邊直線約800米是賈魯河水系，南邊600米左右到潘安湖濕地公園；往西約3.5公里左右到四牟園，周邊生態(tài)環(huán)境宜居。

測(cè)評(píng)有話說(shuō)：因?yàn)榫嚯x老縣城中心較近，周邊生活配套濃郁，雖然生活配套齊全，不過(guò)優(yōu)質(zhì)資源缺乏。周邊多個(gè)公園水系環(huán)繞，居住環(huán)境上有一定的優(yōu)勢(shì)。

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