2016鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)最新消息：土地限價(jià)后鄭州房?jī)r(jià)能否降下來(lái)?

　　鄭州在十月實(shí)施了樓市調(diào)控新規(guī)之后，有出臺(tái)了新的土地限價(jià)政策，這個(gè)新的土地限價(jià)政策能否限制鄭州房?jī)r(jià)?

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　　10月份，限購(gòu)限貸籠罩了整個(gè)樓市，但是鄭州的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因此而停下上漲的腳步。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月份鄭州新房?jī)r(jià)格指數(shù)以4.11%的環(huán)比漲幅居全國(guó)新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅榜第五。也許是因?yàn)樵缇椭�道房�(jī)r(jià)數(shù)據(jù)難以降下來(lái)，鄭州在10月31日又出爐了《土拍限價(jià)競(jìng)買(mǎi)暫行辦法》，想以限制地價(jià)的方法，限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

　　看到這個(gè)政策，大多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期值都會(huì)開(kāi)始變低，可能更多的人會(huì)選擇先觀望一陣子。但是土地限價(jià)，真的能如愿以?xún)斪屶嵵莘績(jī)r(jià)降下來(lái)嗎?我們不妨先來(lái)看看未來(lái)一年鄭州住宅的供求關(guān)系。畢竟房?jī)r(jià)漲跌，本質(zhì)還是由供需關(guān)系決定著的。

　　理論上來(lái)說(shuō)，限價(jià)能在一定程度上解決“面粉貴過(guò)面包”的問(wèn)題。但是ZF對(duì)土地供給的壟斷和對(duì)土地用途的限制，又讓土地具有了稀缺性。比如說(shuō)，一二線(xiàn)城市的可居住土地，就是稀缺的。

　　11月4日，鄭州公布了未來(lái)三年住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，2017年計(jì)劃供應(yīng)840公頃(折合12600畝);2018年計(jì)劃供應(yīng)780公頃(折合11700畝);2019年計(jì)劃供應(yīng)780公頃(折合11700畝)。

　　供應(yīng)量最多的是2017年，只有840萬(wàn)平方，除去各種配建，能建房的面積有80%就不錯(cuò)了，也就是說(shuō)可建成房子的面積是672萬(wàn)平方， 按照現(xiàn)在平均3.33的容積率計(jì)算，基本上2017年可供應(yīng)的住房面積是2237.76萬(wàn)平方。但計(jì)劃是計(jì)劃，這些年來(lái)實(shí)際的供應(yīng)量也就能達(dá)到60%左右，大概是1342萬(wàn)平方，按平均每套房子100平，這些面積可建成13萬(wàn)套左右。

　　這是三年計(jì)劃中土地供應(yīng)量最大的一年，大約有13萬(wàn)套住房可以推向市場(chǎng)。如果到時(shí)供應(yīng)的土地像今年的6000畝計(jì)劃一樣，70%都是棚改面積的話(huà)，可能還不會(huì)有這么多。2018、2019年的就更不用算了。

　　那么，鄭州每年對(duì)住宅的需求量又有多大呢?

　　在鄭州，每年增加的外來(lái)人口數(shù)量有40萬(wàn)左右，而這些人大多數(shù)都還是年輕人，有著極大的購(gòu)房需求，就算只有五分之一的人買(mǎi)房，也需要8萬(wàn)套吧。還有一個(gè)數(shù)據(jù)就是，每年鄭州剛結(jié)婚的(剛需)有10萬(wàn)+，按照一半人需要買(mǎi)房來(lái)計(jì)算，這就是5萬(wàn)+的需求。

　　另外，還有想以小換大(改善型需求)的、想投資的，一年下來(lái)也有個(gè)幾萬(wàn)套吧。

　　13萬(wàn)套的供給，20萬(wàn)左右的需求。供應(yīng)量與需求量嚴(yán)重不平衡，再怎么對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)，你也別奢望著房子能是白菜價(jià)�，F(xiàn)在，限貸限購(gòu)都已經(jīng)用過(guò)了，沒(méi)有太大的作用啊，房?jī)r(jià)還是上漲，漲幅小了而已。所以才不得不對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)。然后大家一看，恩，這屆ZF可以，知道調(diào)控地價(jià)了。

　　可是，有了上一波的瘋狂去庫(kù)存，再加上每年四十萬(wàn)的剛需，房?jī)r(jià)能不漲就萬(wàn)幸了，你還在想著下跌?呵呵呵呵。

　　土地限價(jià)后，就算新拿地的開(kāi)發(fā)商上報(bào)的房?jī)r(jià)只有10000，別的開(kāi)發(fā)商仍然敢賣(mài)13000，你不買(mǎi)自然有人買(mǎi)，有前幾個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谀菗沃�，至少他們這一兩年都不用擔(dān)心公司資金鏈的問(wèn)題。再過(guò)一兩年，這個(gè)土地限價(jià)的政策是否還在施行，就不一定了。畢竟文件說(shuō)的是“暫行辦法”，意思就是短期內(nèi)也有可能更改。

　　當(dāng)然，不可否認(rèn)，土地限價(jià)肯定會(huì)大大減少地王的出現(xiàn)，也會(huì)降低大家對(duì)房?jī)r(jià)的期望值，但這只是心理層面的。短期內(nèi)，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)或許有效;長(zhǎng)期來(lái)看，它還是擋不住客觀存在的住房需求的推動(dòng)。如果不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的供需矛盾，單單靠行政手段限制，真心分不清是在控房?jī)r(jià)，還是在為下一輪房?jī)r(jià)上漲蓄勢(shì)。

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