拿地超1400億，今年最有錢的地產(chǎn)商！

2021年的秋天，房地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，不只表現(xiàn)在銷售不暢、房企違約，也在土地市場(chǎng)。

短短三個(gè)月，第二輪集中供地就普遍遇冷、流拍率走高，很多房企躺平，與首輪的激烈搶地不可同日而語。

此時(shí)，上半年一直蟄伏的中海地產(chǎn)殺了出來，開始積極“掃貨”，成了當(dāng)期最豪、拿地金額與數(shù)量最多的企業(yè)，9月拿地超500億，全年拿地超1400億，跑在了融創(chuàng)、萬科、碧桂園前面，位列行業(yè)第一。

過去多年，中海極少如此高調(diào)，除了2018年在上海拿590億的舊改那次。而今，在房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，這家步伐穩(wěn)健、資金充裕的央企地產(chǎn)商，迎來了撿漏的機(jī)會(huì)，也因此可以“雪天”超車，成為無可爭(zhēng)議的的逆周期之王。

中海的“金秋”

9月以來，第二輪集中供地遇冷超乎預(yù)期。

截至 10 月 11 日，已完成第二輪集中供地的 15 城平均土拍溢價(jià)率為 4.9%，較首批 22 城的 16.8%下降 11.9%，多數(shù)土地以底價(jià)成交，更有很多土地流拍了。

連之前熱門的杭州、上海、北京等城市，也均有土地終止出讓。一個(gè)明顯的信號(hào)出現(xiàn)：很多開發(fā)商玩不起了。一些自身“抵抗力”差的友商一個(gè)個(gè)倒下，接二連三地違約。搞得大家一時(shí)間人心惶惶，活下去成了首要目標(biāo)。

而中海地產(chǎn)，成了新一輪拿地游戲最大的贏家。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，僅在9月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）便拿地25 幅，新增總建面達(dá) 444 萬平米，權(quán)益建面 414 萬平米；拿地總價(jià) 512 億元，權(quán)益拿地總價(jià) 503 億元。

2021 年前 9 月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）共新增投資權(quán)益金額 1311 億元，已完成全年1650億元投資目標(biāo)的近八成。其中通過集中供地方式投資權(quán)益金額 644 億元，占比達(dá) 49%。

10月剛過半，中海又在杭州以59.59億元摘得一地塊，后在北京以11.6億、45億分別斬獲海淀、首鋼園區(qū)的2塊土地。

一線城市中，中海地產(chǎn)在北京、深圳和廣州均有收獲。在深圳，中海地產(chǎn)競(jìng)得四宗地塊，成為深圳第二輪集中地拿地總數(shù)最多的企業(yè)，拿地金額共計(jì)達(dá) 127.15 億元；在廣州，中海地產(chǎn)亦是拿地總數(shù)最多的企業(yè)，共攬入 3 宗地塊，總拿地金額約為 99 億元。

從中海拿地區(qū)域的平均價(jià)格來看，相比首輪集中供地，幾乎可以說是在抄底撿漏了。

中海內(nèi)部對(duì)此早有預(yù)期。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海主席顏建國(guó)就說過：“第一批集中供地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，回報(bào)也比較低。我們堅(jiān)守投資刻度，不會(huì)為買地而買地，不賺錢的地不會(huì)去買?！辈㈩A(yù)測(cè)下半年土地端會(huì)更加理性一點(diǎn)，諸如中海這樣的企業(yè) “機(jī)會(huì)會(huì)更多一點(diǎn)”。

今年截至目前，中海完成投資拿地1400多億，而其2021 年的新增土儲(chǔ)權(quán)益投資預(yù)算達(dá) 1650 億，還有200多億的剩余“額度”。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)土地、金融杠桿紅利的潮水退去，反而顯露出央企一向穩(wěn)固的根基。房

企的格局正在悄然轉(zhuǎn)變，下半場(chǎng)的游戲天平也似乎在向他們慢慢傾斜。

央企、國(guó)企地產(chǎn)商成了二輪土拍的主力軍。參與成都土拍的 45 家房企中，30 家為央企、國(guó)企。廈門土拍成交房企中，具備央企、國(guó)企背景的開發(fā)商有 6 家，占比 75%；深圳成功出讓的 21 宗地塊中，民企僅拿地 4 塊，國(guó)企和央企的拿地成交價(jià)占比達(dá)九成。北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、南京等城市，盡皆如此。

這樣的情形出現(xiàn)，一是因?yàn)槊衿蟠蠖噘Y金鏈緊繃，很多已在債務(wù)違約的邊緣，且他們?cè)谌谫Y市場(chǎng)并不占優(yōu)，除了龍湖這樣少數(shù)的民營(yíng)地產(chǎn)商；央企地產(chǎn)商則大多資金充裕，成本極低，如中海截至中期可動(dòng)用資金 1704.9 億元，平均融資成本為同行最低，僅為3.6%。

二是，相對(duì)首輪集中供地，一些城市把準(zhǔn)入門檻提高了。9月底上海、蘇州等 17 個(gè)城市加強(qiáng)對(duì)競(jìng)拍房企資格與自有資金的審查；杭州、深圳、蘇州等城市更是將保證金比例上調(diào)至 20%-50%， 這顯然對(duì)央企、國(guó)企更為有利。

除此，拿地銷售比不超40％的規(guī)定，更將融創(chuàng)等激進(jìn)型房企排除在外。

逆周期之王

作為老牌央企，中海歷來被冠以 “利潤(rùn)王” 的頭銜，拿地出手闊綽，離不開自身優(yōu)秀的財(cái)務(wù)狀況以及充足的投資預(yù)算。

在這之上，更根本的是，作為經(jīng)歷了1997年亞洲金融風(fēng)暴、2008年全球金融風(fēng)暴的房企，中海深諳企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之道，想要不斷穿越經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期。

顏建國(guó)曾多次表示，中海的經(jīng)營(yíng)核心是規(guī)模和利潤(rùn)同步增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)“沒有利潤(rùn)的規(guī)模是沒有意義的”。為此，中海在城市布局、投資買地、財(cái)務(wù)籌劃等各個(gè)方面去支撐這一核心目標(biāo)。

比如，中海長(zhǎng)期只進(jìn)入部分一二線城市，以及少量的三線城市；凈負(fù)債率常年保持40%的紅線，以及手頭存貨多于銷售額三倍等。

中海對(duì)行業(yè)周期也有獨(dú)到的判斷。幾年前，在《上市25周年致股東函》中，中海提出了大周期論：城市化率60%將房地產(chǎn)大周期分為左右兩側(cè)，左側(cè)都經(jīng)歷了全面普漲，房?jī)r(jià)累計(jì)上漲100%，甚至5倍以上的高速增長(zhǎng)期。

當(dāng)前，中國(guó)的城市化率逼近60%，正面臨從左側(cè)向右側(cè)的轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)增速下滑，市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生前所未有的改變。

中海在二輪集中供地的表現(xiàn)令人意外，在上半年，中海還因?yàn)槟玫靥俦毁|(zhì)疑“太保守”。與此還形成強(qiáng)烈的對(duì)比的是，很多房企已經(jīng)從土地市場(chǎng)幾近消失了，比如富力、世茂、奧園等。

現(xiàn)在，中海認(rèn)為，機(jī)會(huì)來了，逆勢(shì)發(fā)力了。

今年上半年，中海累計(jì)錄得合約銷售額 2072 億元，同比增長(zhǎng) 20.5%，歸母核心凈利潤(rùn) 192.3 億元，同比增長(zhǎng) 10.9%。毛利率、凈利率分別為28.5%和19.3%，雖有小幅下滑，但仍保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

截至 6 月 30 日，中海資產(chǎn)負(fù)債率 60.2%，凈借貸比率低至 33.8%，一年內(nèi)到期負(fù)債占比僅 19.8％，是國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好的地產(chǎn)商。

正因穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、資金充沛，中海才能有底氣在行業(yè)低谷時(shí)逆周期拿地。事實(shí)上，自顏建國(guó)回歸以來，中海就在加速擴(kuò)張，已經(jīng)連續(xù)五年每年拿地投資超千億。

并且，攜低成本資金，中海也打破了自己多年只拿凈地的習(xí)慣，在2020年就宣布了一個(gè)野心勃勃的尋地合作計(jì)劃——“藍(lán)海戰(zhàn)略”，希望就股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)尋找合作方，今年也在繼續(xù)推進(jìn)。

對(duì)房企而言，整個(gè)行業(yè)都進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代后，保證規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)，才能穩(wěn)住利潤(rùn)的基本盤不倒。

建銀國(guó)際認(rèn)為，“三條紅線”標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合進(jìn)入第二階段，中海憑借其行業(yè)最高的凈利潤(rùn)率和充足的杠桿空間，成為最具防御性的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，將有能力在這新的競(jìng)爭(zhēng)格局中跑贏同業(yè)，并享受資本市場(chǎng)的重估。

當(dāng)然，券商機(jī)構(gòu)們也提醒，中海也有項(xiàng)目推出節(jié)奏、舊城改造、運(yùn)營(yíng)投資表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，愁云密布，但依然有中海、保利、華潤(rùn)這類房企活得不錯(cuò)，甚至在抄底，這說明，這個(gè)行業(yè)依然有不錯(cuò)的發(fā)展空間。

去年，新房市場(chǎng)銷售破17萬億，即使今年或接下來下滑，每年保持10萬億以上，依然是可能的。

易居中國(guó)CEO丁祖昱指出，繼9月27日首提“兩維護(hù)”以來，央行上周再次釋放維穩(wěn)信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度居民購房信貸將迎來適度放松。

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