2016下半年房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎?房?jī)r(jià)最可能暴跌的城市有哪些?(3)

　　一家中型房企的副總經(jīng)理對(duì)記者表示：“很多房企原來去三線城市做開發(fā)，但不少被套住了，最終還是認(rèn)定在一線城市和少數(shù)二線城市開發(fā)是相對(duì)安全的，所以都回來了，導(dǎo)致今年一線城市和少數(shù)二線城市的土地市場(chǎng)非常熱。”

　　　　地產(chǎn)商訴苦

　　在三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開始積聚的同時(shí)，也有開發(fā)商反映迅猛增長(zhǎng)的開發(fā)成本將開發(fā)商的利潤(rùn)壓到了盈虧臨界點(diǎn)，如果土地財(cái)政不解決，三線城市的房地產(chǎn)問題是不可能解決的。

　　據(jù)記者了解，某城市的土地成本加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，占據(jù)了開發(fā)成本的一半以上。涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)部門有20家左右，收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、審圖、日照分析、人防、地震評(píng)價(jià)、氡氣檢測(cè)、氣象防雷等無所不包。

　　“服務(wù)就收費(fèi)，沒錢收的就推諉。房地產(chǎn)就是唐僧肉，哪個(gè)部門都來吃一口。”有地產(chǎn)人士稱。

　　例如規(guī)劃局按照每平方米1~1.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、放線費(fèi)，氣象局按照每平方米0.2元的標(biāo)準(zhǔn)征收氣象檢測(cè)費(fèi)、氣象審核費(fèi)，經(jīng)信委散裝辦按照每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)征收“水泥扶散費(fèi)”，建設(shè)局征收“施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)”、房管局征收“商品房銷售代辦費(fèi)”、“網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)”等，供電局征收“電力配套費(fèi)”。此外，還包括若干有資質(zhì)的中介單位的審核收費(fèi)。

　　在前述地產(chǎn)人士說明的成本結(jié)構(gòu)中，土地成本約占26%~36%，各項(xiàng)稅收約占12%，各種規(guī)費(fèi)占20%左右(含供電、供水、供氣等費(fèi)用)，建筑安裝成本和綠化成本占30%～36%，財(cái)務(wù)成本占3%，剩余部分是維系公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。

　　事實(shí)上，在簡(jiǎn)政放權(quán)的思路下，行政審批收費(fèi)開始減少，但往往是工本費(fèi)之類的小費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延一天，往往意味著房地產(chǎn)開發(fā)商要增加幾十萬元的財(cái)務(wù)成本，這都會(huì)反映進(jìn)房?jī)r(jià)中。

　　從一些三線城市地產(chǎn)商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批周期長(zhǎng)，人工費(fèi)、材料費(fèi)上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房?jī)r(jià)卻難以再漲了。

　　有地產(chǎn)商表示，由于上下游的擠壓，三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點(diǎn)，一旦越過由盈到虧的分界線，將會(huì)引發(fā)全行業(yè)的震蕩。

　　他認(rèn)為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級(jí)政府制定政策不能一刀切。希望簡(jiǎn)化行政審批程序、降低收費(fèi)、還權(quán)于民;放開剛需二套房貸款政策，激活二手房市場(chǎng);鼓勵(lì)節(jié)能環(huán)保、提高生活質(zhì)量的商品房投資等。

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