2017西安房價走勢最新消息：西安房價要飛？

　　備受關(guān)注的西安東二環(huán)陜建機廠137.4畝住宅用地(XC3-4-571)拍賣，在12月15日下午最終被融創(chuàng)以18.5億元摘得，溢價率達到168%，折合地價每畝約1346萬元，最低樓面價7212.14元/㎡。其地價已經(jīng)高于了西安市2016年10月的房價。在東二環(huán)這樣的核心地段，首度出現(xiàn)這樣的高的地價，無疑是對西安樓市扔下了一顆威力目前還不明朗的“核彈”。

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　　從網(wǎng)上掛出開始，到最終成交，該地塊的競價過程經(jīng)歷了一波三折，從最初三天的平靜期，到后七天尤其是最后戲劇性地演變?yōu)楝F(xiàn)場舉牌，引發(fā)了諸多房企的圍觀。最終結(jié)果揭曉后，西安地產(chǎn)界彌漫著“不安的興奮”，敏感的買房人也有些惴惴不安：西安房價要“飛”了?能“飛”多高?

　　這塊地引發(fā)多方關(guān)注，是因為這塊地的現(xiàn)狀、掛怕競價形式，在西安土拍歷史上，首次創(chuàng)新采用“無上限競價”形式，也就是說，在截止時間內(nèi)出價最高的摘得，無異于現(xiàn)場競拍，不，比現(xiàn)場競拍還自由一些。這就很有意思了!

　　首先、政府相關(guān)部門在關(guān)注。 他們希望通過這塊土地的市場化掛牌拍賣，試探一下西安市場上的房企到底有多“瘋狂”，不排除試探性地看看采用無頂價限制的競拍形式下，西安的地到底能有多值錢。這一次，無疑是成功的。溢價高出底價11.6億元!估計，有關(guān)部門此刻也處在“興奮而又不安”中。

　　其次、參與競拍的企業(yè)在關(guān)注。 這一次參拍的金地、萬科、中國鐵建、華遠、中海、中冶等一批外來房企，面臨的共同情況是：在西安需要儲備后續(xù)開發(fā)土地，而又不愿意碰城改房。這一塊已經(jīng)整理好的凈地，成交就可以很快進入開發(fā)環(huán)節(jié)，參拍房企無一不希望自己能競得。同時他們也關(guān)注同行的底線，以及在什么價位上成交，成交后會做什么產(chǎn)品，能不能賺錢?不同的資金實力、不同的產(chǎn)品打造能力、不同的市場號召力，決定了房企的魄力。

　　第三、西安的地產(chǎn)媒體在關(guān)注。 媒體關(guān)注，很難說純粹是為了抓新聞點，畢竟這是西安土拍歷史上具有里程碑意義的事，也是西安住宅用地近年來最值得關(guān)注的事。不僅僅誰家記者小編能搶先發(fā)稿，可以贏得更多關(guān)注度，還可以得到領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可，甚至多發(fā)點獎金那么簡單。有技巧、有深度地報道這件事，還是很有難度的。畢竟，在結(jié)果出來的前夜，不少媒體似乎都接到電話，報道要注意云云……(此處省去若干字)

　　第三、西安地產(chǎn)的吃瓜同行在關(guān)注。 參拍房企緊張，圍觀的業(yè)界人士興奮。誰家拿到如此寶貴的凈地自然是話題，更有話題性的是地價! 在房價成本中，雖說地價僅占30%左右，但地價推動房價已經(jīng)是不爭的事實，不少城市因地價上漲、投資性購房踴躍等情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致了2016上半年的房價快漲，甚至暴漲。這塊周邊的在建在售樓盤，甚至5公里范圍內(nèi)的樓盤，因這塊地的地價之高，已經(jīng)開始醞釀漲價或者封盤待價而沽。

　　第四、在西安買了房的及想在西安買房的購房者，甚至投資型置業(yè)人士更在關(guān)注。 特別是已經(jīng)在西安買了房的投資客，特別關(guān)注這塊天價地的落地，能否帶來西安房價的“起飛”，希望自己已經(jīng)買了的房子能夠因此而快速升值!最近幾天，西安樓市微信平臺(微信：xaloushi)已經(jīng)頻頻接到相關(guān)咨詢電話，問：西安的房價是不是要“暴漲”了?現(xiàn)在買房合適不合適?給推薦一個值得投資的樓盤唄。

　　總之，這塊土地的拍賣牽動著太多人的心。情有可原、可以理解!很現(xiàn)實，也是很多人剖切需要得到答案的是：西安房價真的要漲了嗎?

　　不可否認(rèn)，這塊土地的拍賣絕對是西安土拍史上的標(biāo)志性事件，被以如此高的價格拿下，也注定這塊土地上的項目屆時售價，要直奔15000元/㎡甚至更高。這塊土地周邊的項目也要跟著輿論瞎起哄喊出要漲價了。漲價?試試看!

　　1、周邊樓盤現(xiàn)在就漲，太冒失了。 對于要漲價的樓盤，理性的聲音在問：你這樣做合適么?你當(dāng)初地價才多少?你的產(chǎn)品怎么樣?會有人冒失買單嗎?購房人士現(xiàn)在對周邊樓盤8000買進，是否意味著就升值?不一定!

　　開發(fā)商、產(chǎn)品、服務(wù)不一樣，價值是不一樣的。影響一個項目房價的因素很多，受到地塊容積率、建筑密度等指標(biāo)的影響以及拿地企業(yè)品牌、產(chǎn)品等因素的影響，即使同一地段，不同的項目售價也差距很大。即使同一地塊，不同的企業(yè)開發(fā)，品牌、產(chǎn)品的溢價也不同。看看萬科今年在西安收購的那幾個項目，本土企業(yè)價低、賣不動，萬科一接盤，產(chǎn)品升級，直接高價，賣得火爆!所以，即使這塊地上的房子賣到了15000，也不代表著周邊的房子也能漲到這個價格。

　　2、過去的事實說明，地價推高房價，在西安不明顯。 從短期來看，這塊高價地塊的成交對于提振西安樓市信心具有非常大的作用，通過市場化的土地招拍掛，也讓這塊土地真正的價值得到兌現(xiàn)。這絕對是好事情，值得肯定。據(jù)未完全確證的內(nèi)部消息，西安未來還有幾塊地段不錯、面積不小的地，也將嘗試這樣的方式競拍。 如果高價地像下餃子那樣出現(xiàn)，那就真的不一樣了。問題是：會出現(xiàn)嗎?如果僅此一塊地“孤獨求敗”，會怎么樣?難以助推西安整體房價的上漲。

　　從近年西安土地成交的情況看，也出現(xiàn)了幾塊價格很高的土地，但未能能助推房價快漲。翻看3年前的2013年12月30日海亮地產(chǎn)以溢價率45.4%摘得西灃路的那塊地，翻看2年前的2015年1月16日合能以溢價率49%拿下長安區(qū)韋斗路那塊地，也沒見助推整個西安、整個區(qū)域房價的起飛啊?

　　3、投資性購房目前被抑制，市場活躍度有待提高。 當(dāng)前全國各地從上到下密集調(diào)控樓市、抑制房價過快上漲的背景下，西安當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門也不愿意看到因這塊土地的拍賣而引起西安房價的過快上漲，暫且拋開去庫存壓力、民怨等因素，僅僅是被約談的政治風(fēng)險就會讓領(lǐng)導(dǎo)們有關(guān)人士警惕。如果西安房價在短期內(nèi)出現(xiàn)過快上漲，一定會有相關(guān)政策出臺來抑制。就拿前幾個月的外地人涌入西安買房為例，西安各銀行已經(jīng)提高了“雙外”(外地戶籍、外地工作)購房者的首付比例，并且嚴(yán)格了房貸審批。業(yè)界認(rèn)為，此舉硬生生的掐斷了剛出現(xiàn)的“好勢頭”!

　　西安樓市至2016年以來，受去庫存、金融支持、外地置業(yè)帶動本地置業(yè)、返鄉(xiāng)置業(yè)等因素綜合作用力，才有了第三季度的相對活躍。僅靠本地置業(yè)，是很難持續(xù)的。西安的城市地位、發(fā)展?jié)摿Γ�越來越受到外地置業(yè)者重視，但是，落戶的“閘門”縫隙太小，二手房成交量偏低等，已成為影響樓市活躍度的重要制約因素。

　　4、結(jié)構(gòu)性去庫存依然任重道遠。 數(shù)據(jù)顯示，截止2016年11月末西安市商品住宅庫存量為1149.45萬㎡，比上月下降32.28萬㎡，庫存面積持續(xù)14個月下降，去化周期為7.4個月，較年初下降接近8個月。這是好的跡象。但是細分市場和產(chǎn)品層面，目前城改商品房，占據(jù)的庫存比例非常大。導(dǎo)致目前西安樓市分化趨勢日趨明顯，一邊是城改商品房小心翼翼度日，一邊是改善型樓盤狂歡前行。前者針對剛需剛改，受制約因素少。后者的客群幾乎是多套房置業(yè)群體、外來置業(yè)群體，如果銀行信貸政策持續(xù)收緊不松，這類樓盤需要考慮如何面對可能的“樂極生悲”?

　　一個城市的房價水平，是城市競爭力水平考量的重要因素之一。西安目前的房價水平居于全國中游偏下，從西安的發(fā)展前景看，潛力是很大的。但并意味著，當(dāng)下房價就需要漲多高、漲多快。這恐怕不僅是有關(guān)部門的共識，也是不少理性的購房人士的希冀，同時也是不少房企的認(rèn)知。

　　影響房價的變動因素太多。客觀地看，如果西安商品住宅庫存量的持續(xù)下降，再加上接下來有可能市場化掛牌的青龍寺板塊等地塊推出，地價持續(xù)走高，或者新地塊的價格在一個相對的高位穩(wěn)定，那么從地價到產(chǎn)品，從價值到房價，出現(xiàn)傳導(dǎo)式的反映，屆時西安樓市可能出現(xiàn)一個轉(zhuǎn)折點。

　　凡事過猶不及，貪快也不行。悠著點吧!長遠的才是最有價值的。

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