樓市杠桿：“錢根”收緊后炒房成本驟增

多管齊下的監(jiān)管效果正在逐漸顯現(xiàn)。原本是中性詞的“金融杠桿”，在這一輪樓市熱潮中，被投機(jī)客利用，通過多個(gè)渠道、多種方式進(jìn)行“加杠桿”投機(jī)性購房，蘊(yùn)藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)。房子在這一過程中也逐漸遠(yuǎn)離了“給人住”的屬性。

近期主要金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)收縮房貸規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士稱，與房貸利率調(diào)整相比，房貸規(guī)模的嚴(yán)控將更大程度地提升炒房者的成本。未來監(jiān)管政策將會(huì)逐步發(fā)揮，在2017年，資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)有望得到明顯改觀。

個(gè)人房貸增速減緩

與其他資金來源相比，銀行信貸資金因“成本最低、期限最長”的特點(diǎn)，此前一直是購房“加杠桿”的主力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年樓市的爆發(fā)與天量信貸有非常明顯的關(guān)系。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，占比達(dá)到45%。與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國房屋銷售金額為11.76萬億元人民幣，照此計(jì)算，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款占房地產(chǎn)銷售的比例為48.30%。

無論是45%還是48.30%，在歷史上都處于較高水平。

“銀行資金是最便宜的，如果可能，我一定會(huì)想盡一切辦法從銀行多貸款�！�80后北京小伙鄭南（化名）對(duì)記者說。

鄭南是活躍在北京市朝陽區(qū)的一個(gè)“小房蟲”，職業(yè)“倒房”已近10個(gè)年頭。2009年，北京樓市在奧運(yùn)年的低谷之后迎來了一波反彈，他也在這波反彈中淘到了自己真正意義上的第一桶金�！爱�(dāng)時(shí)可以說身無分文，但我就是覺得北京的房?jī)r(jià)一定會(huì)大漲，于是就借了25萬元高利貸，付了兩套房的首付。那兩套房都在三環(huán)附近，每套55萬元左右，首付不到10萬元，也就大約三個(gè)月左右，我出手后每套就賺了大約20萬元。不到半年時(shí)間，我就把所有的高利貸都還清了�！彼�說。

鄭南告訴記者，那是他第一次借高利貸的錢來炒房，也是唯一一次。直到現(xiàn)在，他所有炒房的資金除了自有資金之外，均是來自于銀行貸款。

“北京的政策是限購又限貸，但是有一些小銀行的房貸政策相對(duì)寬松靈活，我還是會(huì)想法從銀行多貸點(diǎn)款�！彼�表示，自己較常使用的方式是“高評(píng)高貸”，即想辦法把二手房屋的評(píng)估價(jià)做高，因?yàn)殂y行貸款的依據(jù)是評(píng)估價(jià)，通過這種方式就能從銀行多貸款。他坦言，這種“高評(píng)高貸”也面臨著要多繳不少稅款的風(fēng)險(xiǎn)，但是只要在一定承受范圍內(nèi)，他一定要多利用銀行的資金。

過去一輪住房按揭貸款的快增無疑助推了樓市成交的活躍度，但從銀行的角度看，又有其內(nèi)在邏輯。一位國有大行北京某支行主管房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，大部分銀行已經(jīng)意識(shí)到，與對(duì)公貸款尤其是一些中小企業(yè)貸款相比，住房按揭貸款是最為安全和穩(wěn)妥的貸款種類�！爸辽儆蟹孔友涸阢y行手里。”該負(fù)責(zé)人表示。

隨著政策收緊，目前個(gè)人房貸增速已開始放緩。據(jù)央行《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2016年12月末，個(gè)人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，增速比上月末低0.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。此外， 央行數(shù)據(jù)顯示，雖然今年1月的住戶部門中長期貸款新增規(guī)模仍較高，但1月住戶部門中長期貸款增加額占人民幣貸款增加額的比例為31%，占比較去年全年降低了14%。

有資金“隱而不秘”變相入市

在住房按揭貸款之外，銀行資金還通過多個(gè)“隱而不秘”渠道流入樓市，這部分資金量雖無法統(tǒng)計(jì)，但也在很大程度上推高了購房者杠桿。

據(jù)鄭南介紹，目前他正在“倒賣”的房產(chǎn)有三套，分別在他和他家人的名下，他也在三個(gè)銀行有貸款，總額接近1000萬元。他剛剛辦下來的一筆200萬元的貸款就并非自住房按揭貸款，而是某股份制銀行的消費(fèi)類貸款。

“這個(gè)貸款就是今年1月剛辦下來的，我拿現(xiàn)在自住的房子做抵押，從銀行貸了200萬元�！彼�直言，雖然貸款的種類是消費(fèi)貸，但實(shí)際上他就是拿了這筆錢去購房。而據(jù)他所說，該貸款與市場(chǎng)上一般的消費(fèi)貸款還有所不同，引入了信托機(jī)構(gòu)的參與，并且貸款期限長達(dá)25年�！斑@個(gè)貸款除了利率比住房按揭貸款高以外，對(duì)我而言和房貸并無兩樣。我完全可以長時(shí)間使用這筆資金。”他說。

據(jù)了解，一般銀行超過50萬元額度的消費(fèi)貸款都需要進(jìn)行受托支付，所謂受托支付，就是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象，目的就是為了降低貸款被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)2013年曾下發(fā)文件，明確消費(fèi)信貸不能用于購房。但在實(shí)際操作中，相關(guān)底線并非不能被變相突破。

“我就找了一個(gè)朋友的公司，做了一個(gè)購買工藝品的合同，等到銀行的錢打到我朋友公司的賬戶之后，我直接套現(xiàn)取出來就行了。這樣做的難度并不大�！编嵞险f。

實(shí)際上，在樓市火爆的時(shí)候，銀行資金通過“消費(fèi)貸”的形式流入樓市并不鮮見，甚至有些方式還成為一些購房者的經(jīng)驗(yàn)之談。在銀行工作的小王也對(duì)記者說，他之前為了湊齊購房首付款，也曾找同事做擔(dān)保人，從自己所在的銀行貸了100萬元消費(fèi)貸，期限長達(dá)十年�！拔耶�(dāng)時(shí)就做了一個(gè)購買紅木的合同�！彼麑�(duì)記者說，實(shí)際上，“騙”銀行消費(fèi)貸的方式大多通過偽造紅木合同或珠寶合同來實(shí)現(xiàn)，而市場(chǎng)上也存在不少專門從事這一業(yè)務(wù)的公司，只要花一些錢，所有都能搞定。

50萬元以上的消費(fèi)貸還需受托支付，而50萬元以下的銀行信用貸款無需抵押擔(dān)保，一旦授信成功，即可直接打入客戶賬戶，“操作”起來更為便利�！半m然30萬、50萬元的單筆貸款金額不大，但是可以從多個(gè)銀行同時(shí)申請(qǐng)貸款，這加起來可就多了。一般銀行共用的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫是一個(gè)月一更新，且只有在提款成功后才會(huì)更新系統(tǒng)記錄。你在同一個(gè)月去申請(qǐng)貸款，但都不在當(dāng)月提款，征信系統(tǒng)就不會(huì)顯示你在別的銀行已經(jīng)貸款，這樣就完全能實(shí)現(xiàn)從多個(gè)銀行貸到多筆貸款。”小王說，他身邊有朋友就曾經(jīng)這么操作過。

小王還對(duì)記者透露，在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，一些銀行還針對(duì)中小企業(yè)主推出了房屋“二抵”經(jīng)營性貸款�！氨热纾�房屋原先抵押貸款時(shí)的評(píng)估值是500萬元，現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)漲到了1000萬元，銀行可以根據(jù)增值情況再次發(fā)放貸款。雖然，監(jiān)管明令規(guī)定抵押貸款是不能用于購房或炒股的，但是實(shí)際上中小企業(yè)主拿到這筆資金后究竟用在了何處，很難監(jiān)測(cè)�！彼�說。

一方面，銀行對(duì)于貸款的實(shí)際流向監(jiān)測(cè)確實(shí)存在一定難度，另一方面，有時(shí)候銀行對(duì)于這種“挪用”貸款用于購房的行為并非沒有察覺，只是“睜一只眼閉一只眼”�！叭ツ�9月底，我在順義那邊看中了一套新房，但是當(dāng)時(shí)首付款有點(diǎn)湊不齊，開發(fā)商的銷售人員就直接給了兩個(gè)銀行的客戶經(jīng)理的電話。后來，我給其中一個(gè)客戶經(jīng)理打電話，他先問我是哪個(gè)開發(fā)商推薦的，后來就直接給我推薦了一個(gè)大額信用卡的貸款產(chǎn)品，貸款上限能達(dá)到30萬元�！眮碜员本┑挠谂�士說，該客戶經(jīng)理還專門和她說，在填寫貸款用途時(shí)是不能說是用于購房的。

部分場(chǎng)外配資由明轉(zhuǎn)暗

在樓市火爆的2016年，除了銀行信貸以各種渠道大量入市之外，“首付貸”等場(chǎng)外配資產(chǎn)品也成為助推樓市杠桿的重要力量。

場(chǎng)外配資產(chǎn)品相較銀行資金來說要“貴”不少，但有不少購房者或炒房者仍然愿意使用這些期限短、高成本資金，來達(dá)到盡快入場(chǎng)或是博取高額利潤的目的。

監(jiān)管層在去年就已關(guān)注到這類場(chǎng)外配資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，因此很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“首付貸”類產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)上銷聲匿跡，很多平臺(tái)也就此轉(zhuǎn)型。不過，記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)場(chǎng)外配資的游戲并未徹底結(jié)束。

記者日前以客戶身份向一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員詢問，“如果湊不齊銀行首付款怎么辦”，該工作人員表明可以幫忙想解決方案。他告訴記者，如果金額在30萬元之下，可以通過其介紹的銀行申請(qǐng)個(gè)人信用貸款，如果需要更多的金額，則可向他們合作的第三方互金平臺(tái)借款，但需提供抵押物和明確的還款途徑。他表示，借款利率根據(jù)客戶資質(zhì)不同而不同，大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

“有些人金融意識(shí)比較強(qiáng)，也敢玩、敢賭，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款，我們把這些人稱為瘋魔派。有時(shí)候賺的最多的是這幫人，但輸?shù)淖顟K也可能是他們�！币晃痪W(wǎng)貸平臺(tái)人士感嘆稱，這類杠桿資金的風(fēng)險(xiǎn)比起一般的銀行貸款要高得多。

防風(fēng)險(xiǎn)降杠桿政策出鞘

高企的購房杠桿風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管層的重視。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，監(jiān)管層房地產(chǎn)金融政策也凸顯了“降杠桿”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn)。

中國人民銀行副行長潘功勝日前強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期主要金融機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)收縮房貸規(guī)模。春節(jié)過后，北京地區(qū)大部分銀行的房貸優(yōu)惠政策已經(jīng)有所調(diào)整，國內(nèi)銀行的首套住房貸款優(yōu)惠利率基本上已從原來的8.5折到8.8折調(diào)整至9折，部分外資銀行針對(duì)資質(zhì)較好的客戶利率還能到8.7折。有些銀行在節(jié)后也告知客戶“房貸額度很緊張，新客戶申請(qǐng)房貸有難度”。

浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍稱，現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策方向正確，有利于降低房子的金融屬性，中長期看效果將會(huì)更為明顯。在中國房屋具備商品和金融兩大屬性，過于側(cè)重后者容易本末倒置，形成資產(chǎn)泡沫�；�于金融屬性的投資獲利存在兩個(gè)主要途徑，一是基于上漲預(yù)期的時(shí)間錯(cuò)配，即通過上漲期持有獲得交易回報(bào)；二是基于正向放大效應(yīng)的杠桿錯(cuò)配，即通過首付款帶來的以小博大效應(yīng)擴(kuò)大本金回報(bào)率。目前這兩個(gè)維度的傳導(dǎo)機(jī)制都得到有效控制，住房金融屬性得到有效弱化：一方面，“房子是給人住的”這一精神，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的一系列舉措，各地市因地制宜的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房子只漲不跌的預(yù)期正在被改變，通過時(shí)間錯(cuò)配獲利的成本不斷增加。另一方面，金融監(jiān)管部門對(duì)住房按揭貸款的發(fā)放條件、首付比例做了嚴(yán)格要求，各地金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力度也非常大。對(duì)擁有多套住房試圖投機(jī)的購房者而言，通過杠桿錯(cuò)配獲利的難度和成本都有明顯增大。