小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)該歸誰(shuí)？ 業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂

法院：因購(gòu)房合同中會(huì)所未計(jì)入公攤，所以歸開(kāi)發(fā)商

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小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、幼兒園、停車位等公共配套設(shè)施究竟應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，還是歸開(kāi)發(fā)商所有？目前，我國(guó)物權(quán)法及相關(guān)司法解釋，對(duì)公共配套設(shè)施問(wèn)題規(guī)定較為籠統(tǒng)，而此類糾紛又關(guān)系廣大業(yè)主切身利益。昨日，南京市中級(jí)人民法院公布了一起會(huì)所所有權(quán)歸屬案例，法官詳細(xì)解讀了會(huì)所的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。

業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂

南京天山園小區(qū)有一處會(huì)所，會(huì)所中有一座恒溫游泳池。小區(qū)業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商就會(huì)所、會(huì)所內(nèi)游泳池及相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)歸屬爭(zhēng)執(zhí)不斷，業(yè)委會(huì)無(wú)奈之下上南京玄武區(qū)法院打起了官司，天山園小區(qū)業(yè)委會(huì)要求開(kāi)發(fā)單位鴻順公司向業(yè)委會(huì)交付會(huì)所、會(huì)所內(nèi)游泳池及有關(guān)設(shè)施設(shè)備。

業(yè)委會(huì)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商鴻順公司當(dāng)初在售樓廣告宣傳彩頁(yè)和房屋買賣契約中均明確小區(qū)配套設(shè)施包括會(huì)所一處和會(huì)所內(nèi)恒溫游泳池一座，會(huì)所設(shè)施應(yīng)屬全體業(yè)主所有。

一審法院：小區(qū)會(huì)所未計(jì)入公攤

玄武區(qū)法院一審認(rèn)為，鴻順公司在與小區(qū)業(yè)主的購(gòu)房合同中約定交付作為公共配套設(shè)施的會(huì)所，其中個(gè)別業(yè)主的合同中還約定會(huì)所中含有恒溫游泳池一座，但業(yè)委會(huì)及鴻順公司提供的購(gòu)房合同中均未將會(huì)所計(jì)入業(yè)主共同所有范圍內(nèi)，鴻順公司與業(yè)主關(guān)于會(huì)所交付的約定應(yīng)理解為鴻順公司負(fù)有使小區(qū)內(nèi)會(huì)所作為配套設(shè)施保證業(yè)主使用的義務(wù)，并非所有權(quán)的交付。業(yè)委會(huì)并無(wú)證據(jù)證明該小區(qū)內(nèi)會(huì)所及會(huì)所內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，法院判決駁回天山園業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)。

業(yè)委會(huì)上訴，二審維持原判

宣判后，天山園業(yè)委會(huì)不服，向南京市中級(jí)人民法院提出上訴，請(qǐng)求二審改判支持其原審訴請(qǐng)。

南京中院二審認(rèn)為，購(gòu)房合同中約定交付作為公共配套設(shè)施的會(huì)所，并未明確產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，房產(chǎn)管理局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證的明細(xì)表中也未明確會(huì)所為全體業(yè)主共有共用部分，仍屬于公共配套建筑，開(kāi)發(fā)商享有使用、收益權(quán)利，因此上訴人主張享有會(huì)所及游泳池所有權(quán)并要求交付，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

上訴人亦沒(méi)有證據(jù)證明會(huì)所內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備歸其所有，因此對(duì)其要求移交會(huì)所、游泳池及會(huì)所內(nèi)相關(guān)設(shè)施的上訴請(qǐng)求亦不予支持。

南京中院判決：駁回上訴，維持原判。

如何判斷會(huì)所權(quán)屬歸誰(shuí)？

法官：法定優(yōu)先、尊重約定、綜合判斷

是不是所有小區(qū)的會(huì)所都?xì)w開(kāi)發(fā)商所有？小區(qū)會(huì)所什么情況下應(yīng)歸業(yè)主所有？審理此案的法官表示，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及域外法律經(jīng)驗(yàn)，會(huì)所的權(quán)屬判斷可分以下四種情況處理。：

（1）會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定確定；

（2）在沒(méi)有規(guī)定的情況下，商品房買賣合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；

（3）沒(méi)有規(guī)定也沒(méi)有約定的情況下，如果會(huì)所被列入小區(qū)公攤面積范圍，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；

（4）其他情形下，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種投資情況而具體確定，基于誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益的原則，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。