樓面地價的計算公式是什么？樓面地價與容積率的關系是什么?

樓面地價的計算公式是什么?

樓面地價的基本計算公式：樓面地價=地價÷總建筑面積;(總建筑面積=土地面積×容積率)。這是一個最公允的算法，最基本的公式，將總地價除以總建筑面積，把購地成本分攤到每一平方，即為“樓面地價”。

樓面地價與容積率的關系是什么?

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

樓面地價的計算公式為樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積，即土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。

由樓面地價的計算公式可知，樓面地價與容積率的關系是負相關的，也就是說，如果容積率提高，樓面地價就會降低，如果容積率降低，樓面地價就提高。也是因為如此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，也是購房者判斷容積率的重要指標。

容積率有什么規(guī)定？

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率：項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。

建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2013)的規(guī)定計算;存在以下特殊情況。

1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。

2、建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構(設備管道)轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。

3、建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽臺，均按全面積計入容積率。

4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值;不足1.0米的，不計入容積率。

5、如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。

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