揭開北京二手房成交率提升的真相 市場將迎來橫盤期

從去年下半年的每35-40次帶看成交一套，到現(xiàn)在每20-22次帶看就能成交一套，春節(jié)前后，小原明顯感受到自己所服務(wù)片區(qū)二手房帶看成交率的提升。小原的感受并不是個例。北京商報記者近日在北京城六區(qū)走訪二手房市場了解到，包括朝陽大望路、東城和平里、豐臺木樨園和石景山魯谷等多個典型片區(qū)的二手房帶看成交率較去年下半年都有較大幅度的提升，部分片區(qū)的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短。

但來自一線經(jīng)紀(jì)人的判斷，這并非所謂的熱火朝天的“小陽春”，積壓的需求、下調(diào)的報價是這波集中成交的關(guān)鍵。且從周成交的情況看，北京整體市場已經(jīng)出現(xiàn)量增乏力的局面。待這部分低價房源成交后，市場將迎來橫盤期。

周期、帶看成交比均提速

所謂帶看成交率，指的是房源帶看次數(shù)與成功交易的點(diǎn)值。因大部分賣方會選擇多家中介公司掛牌，因此并沒有官方口徑，更多的數(shù)據(jù)來自經(jīng)紀(jì)人的口口相傳。

小原是一家頭部中介公司和平里片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，據(jù)他介紹，自己服務(wù)的片區(qū)去年二手房市場的平均帶看成交率大概在2.5%左右，也就是帶看40次成交一次，今年開年至今，這一數(shù)據(jù)提升至5%上下。“這個數(shù)據(jù)并不是北京全市平均值，跟片區(qū)的活躍度有很大關(guān)系，我們?nèi)ツ陰Э?5-40次才會成交，豐臺木樨園片區(qū)就要增加到40-45次才成交，有時候會更多。”

馮偉是某頭部中介公司木樨園片區(qū)的一名經(jīng)紀(jì)人，因為跟小原有過兩套互賣的房源，漸漸熟悉起來。

兩人有交集的小區(qū)在寶匯苑，是木樨園片區(qū)一個1999年前后的小區(qū)，也是馮偉“了如指掌”的一個小區(qū)。

“寶匯苑這樣的項目要更慢一些，物業(yè)差、臨街、超過20年了，這樣的項目帶看成交率要到2%，也就是50次可能才成功，但像悠勝美苑基本報價合適8-10次就算多的。”但馮偉也強(qiáng)調(diào)，哪一個小區(qū)的單體帶看成交率其實對經(jīng)紀(jì)人來說意義并不大，服務(wù)片區(qū)的整體帶看成交率提升才是他們更看重的。他向北京商報記者證實了小原口中的帶看率差異和提升。“雖然提升的幅度不像小原他們和平里那么明顯，但還是有的，而且我個人服務(wù)的客戶90%都是醞釀很久的，一旦看定房源，成交周期非常短，這也是市場一種提升吧。”

同比降價房源占大多數(shù)

盡管一南一北兩家頭部中介公司的經(jīng)紀(jì)人均證實了目前北京二手房市場帶看成交率的提升，但他們并不認(rèn)為“小陽春”全面到來。

“現(xiàn)在賣得快的要么是極為稀缺，要么是同比降價的。”小原以自己服務(wù)的和平里片區(qū)為例，目前比較搶手的小區(qū)為和平里中街3號院、和平新城等物業(yè)好、比較新的小區(qū)。而此前因升學(xué)大熱的地壇北里、化工大院以及青年湖小學(xué)對口片區(qū)均有不同程度的回落。

馮偉同樣表示，上述提到的寶匯苑，以該小區(qū)三套門店成交的房源為例，同為53平方米、西南朝向的大一居，低樓層，裝修程度大致相當(dāng)，同為滿五唯一商品房，2021年4月、7月成交的兩套價格分別為319萬元和317萬元，今年春節(jié)前老客戶委托的一套報價僅為307萬元。

“雖然有業(yè)主著急賣的因素，但前兩套，特別是319萬那套也是著急賣，當(dāng)時業(yè)主和我們的評估報價也在330萬元，眼下的307萬元報價目測一周之內(nèi)就能成交，但這套房子一旦成交，買家對于這個小區(qū)新的心理價位也會隨之形成。”馮偉表示。

對于兩位經(jīng)紀(jì)人的判斷，北京商報記者走訪多個片區(qū)時多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也予以證實。在石景山區(qū)，京漢旭城一套88平方米的西南向、中間樓層兩居室近期的成交報價為563萬元，而在某頭部中介公司的后臺，去年同期戶型、樓層、首套二套條件差不多的房源，成交價為590萬元;在朝陽區(qū)，因教育配套曾受到家長追捧的珠江帝景近期的一套128平方米兩居室成交價格約為1178萬元，去年同期大致相當(dāng)?shù)姆吭闯山粌r為1275萬元……

存量釋放的“臨界點(diǎn)”

“現(xiàn)在的問題是，雖然成交的效率提高了，但并不是小陽春就徹底來了。”服務(wù)兩個完全不同的片區(qū)，當(dāng)下的境況也不盡相同，但無論是小原還是馮偉，從自身摸底市場以及與外帶客戶交流，眼下的北京市場回溫屬于“累計需求釋放”+“低價房快速成交期”。

在小原看來，現(xiàn)在有點(diǎn)像2020年的3、4月份，必須要買、不得不買的，碰上價格特別合適的，就快速出手。不一樣的是，當(dāng)前購房者的耐心更強(qiáng)，賣了房子不著急買慢慢看的越來越多。“這可能就是市場穩(wěn)定給購房者的信心，但小業(yè)主卻沒有這么淡定，市場還沒上行，小業(yè)主的心態(tài)先躁動起來。”

小原直言，自己并不掌握北京全市的數(shù)據(jù)，但從公司領(lǐng)導(dǎo)開會反饋的信息來看，近期賣得好的都是那些報價比較“到位”的房源。據(jù)小原透露，目前公司的這類房源已經(jīng)出現(xiàn)消化大于收房的情況，且小業(yè)主惜售的情況明顯。買家基于對市場的判斷如果持續(xù)，待這部分低價房源成交后，市場可能會迎來橫盤期。

小原和馮偉用近期他們有過帶看或成交的10個小區(qū)為例，包括前兩年大火的德勝片區(qū)，除了陽光麗景、中駿等次新盤、高端改善項目、老破小們均有下行。

小原服務(wù)的和平里片區(qū)中，此前同期成交量比較大的和平里五區(qū)、化工大院、地壇北里等，與去年同期比，大部分的報價下調(diào)了5%左右。“當(dāng)然，也有不少業(yè)主要求報高的，我們一般的操作是說清楚我們對這套房子的判斷、合理的報價區(qū)間、成交的可能性，比較盲目報價浪費(fèi)雙方的時間，但如果業(yè)主堅持高報，我們也只能尊重，但一般就不能是‘必看好房’了。”

來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也證明了市場的不穩(wěn)定：中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年第1周(1.2-1.8)北京二手房住宅成交量僅為1777套，較上周大幅下降44.87%;第2周(1.9-1.15)重回3000套以上，達(dá)到3361套;第3周(1.16-1.22)和第4周(1.23-1.29)受春節(jié)因素影響合計成交量為1988套;第5周(1.30-2.5)、第6周(2.6-2.12)北京二手房住宅成交量呈持續(xù)上升態(tài)勢，第5周二手房成交2814套，第6周為3190套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，去年12月北京市場極端低溫，當(dāng)前逐漸恢復(fù)到去年正常水平。從周成交的情況看，積壓需求為后續(xù)抬升奠定基礎(chǔ)，但可以看到北京整體市場已經(jīng)出現(xiàn)量增乏力的局面。預(yù)計到4、5月份二手房如果沒有明顯的政策，市場將會迎來橫盤期。

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