上海二手房成交創(chuàng)三年新高背后，什么房子賣得好？|天天通訊

“滬九條”落地后的一個(gè)月里，許多像張揚(yáng)一樣剛獲得購房資格的年輕人，成了上海樓市中的重要購買力量，推動(dòng)二手房成交超2.6萬套。

(資料圖片)

這一單月成交數(shù)據(jù)，環(huán)比上漲41.1%，同比去年6月實(shí)現(xiàn)翻番，增幅約102.8%。不僅創(chuàng)下了今年新高，也是自2021年6月以來最高單月成交紀(jì)錄。

有對上海二手房市場熟悉的資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，6月份的數(shù)據(jù)本來應(yīng)該可以沖到更高的位置，但6月最后一周，上海連續(xù)暴雨天氣，對成交表現(xiàn)造成了一定影響。

上海鏈家業(yè)務(wù)策略部高級經(jīng)理李根表示，6月份上海市二手房各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比5月均有明顯上升，其中，新增掛牌量上升10%，新增客戶量上升15%，帶看量上升25%，市場整體信心正在修復(fù)，購房的需求逐步被釋放出來。

這其中，有兩類房源頗受市場歡迎。根據(jù)上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測，樓市新政后，有兩類二手房更加好賣，一類是總價(jià)300萬元-500萬元的；另一類是總價(jià)1000萬元以上的。也即，一類是靠近市區(qū)的老破小，一類是大面積的次新房。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，7月份的上海二手房市場還會延續(xù)6月的熱度，成交量繼續(xù)突破2萬套的概率依然較大。

“老破小”熱銷

5月27日，上海發(fā)布重磅樓市新政“滬九條”，其中規(guī)定，非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。這也就意味著，社保/個(gè)稅繳滿3年的非上海戶籍單身人士可以在全上海市范圍內(nèi)購買1套二手房。

新政一出，許多此前因?yàn)閱紊?、社保繳納期限不足、房價(jià)過高等因素被限制的年輕人，都動(dòng)了起來，并且視線投向了地段更好的區(qū)域。58安居客研究院院長張波告訴第一財(cái)經(jīng)，在新政落地后10天內(nèi)，300萬以內(nèi)中小戶型二手房的搜索熱度上升了30%以上。

5月下旬有了購房資格后，張揚(yáng)就開始行動(dòng)，他從自己曾經(jīng)居住過且較為熟悉的區(qū)域內(nèi)入手，在短短的一周內(nèi)跑了三個(gè)地方。6月4號，他跟中介看完當(dāng)天的第一套房子，頗為中意，直接找房東談價(jià)，并在當(dāng)晚就簽合同下了定金，總價(jià)大約在290萬元。“很喜歡那個(gè)地段，價(jià)格也合適，就果斷買了。”

王靜(化名)的買房周期拉得更長了些。她起初在環(huán)滬區(qū)域看房，后來隨著政策一步步放開，一路看到內(nèi)環(huán)邊，買下了一套地鐵站附近的老破小，面積約30平方米，均價(jià)在5.6萬元左右，總價(jià)約170萬。

另一位新晉購房的95后則坦言，盡管早有購房資格，但苦于此前房價(jià)高，手中資金不足。如今市區(qū)老破小的價(jià)格已“跌到位”，她也終于在公司附近買下了一套總價(jià)不足300萬的房子。

果斷而快速的成交，消化了很多市區(qū)的老破小房源。上海鏈家提供的信息顯示，本次政策對于上海市區(qū)300萬左右的房源刺激十分明顯，交易頗為活躍。

上海浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)的一中介門店資深中介向記者表示，老破小總價(jià)低，對于很多剛需客戶來說容易上車。

上述中介表示，近來，市區(qū)的低總價(jià)老公房近期成交表現(xiàn)很好，總價(jià)在200萬-300萬元，片區(qū)內(nèi)不少小區(qū)內(nèi)的便宜房源已經(jīng)去化了，可選的便宜房子明顯少了。上海徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)的另一中介也告訴記者，他所負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)300萬以下的房源目前只剩一套了。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，近期成交的二手房以300-400萬的為主，這些房子戶型小一些，總價(jià)低，位置不錯(cuò)，而且上海降低首付比例后，幾十萬就可以上車，性價(jià)比很高。

宋紅衛(wèi)提及，這些總價(jià)低的房子，租售比可以超過2%。從長期持有資產(chǎn)投資回報(bào)率來看，也算不錯(cuò)的選擇。王靜買下的這套老破小交通便利、配套成熟、人流量大，也正是為了更好地出租。

千萬級改善型行情延續(xù)

千萬級別的高端次新房也獲得了不少購房者的青睞。

在上海內(nèi)環(huán)高端次新房的某板塊內(nèi)，一家大型連鎖中介的門店店長透露，6月成交的一位客戶是外地戶口、單身，“因?yàn)樵谑袇^(qū)上班，他也不愿意買在郊區(qū)”，新政后就果斷出手了。

該店長介紹，有多位改善客戶前期賣掉了手中的兩房，入手了大面積的三房、四房，抑或是從置換到樓齡更新的房子，總價(jià)也從1000萬元左右升級到1500萬元或更高，他們對產(chǎn)品、商圈的認(rèn)同和接受都有一定的要求。這樣的成交在門店共有4宗。

上述店長告訴記者，近期成交的不少房源此前已經(jīng)掛牌過一段時(shí)間，經(jīng)歷了客戶還價(jià)和市場的洗禮，價(jià)格已較為理性；客戶本身也是已經(jīng)在市場上看的，一直在觀望中，新政之后就果斷出手，較為快速地促成了較為穩(wěn)定的成交。

有位近期在置換的購房者就告訴記者，在看房過程中曾遇到一套心儀的房源，在掛牌的幾個(gè)月里，房東的叫價(jià)從近900萬一路降至700萬左右，新政出來后不久，房子就被付款條件更好的買家搶走了，“房東也愿意及時(shí)落袋為安”。

好的時(shí)機(jī)也促使買賣周期大幅縮短。上述店長透露，有位置換客戶從掛牌賣掉自己的房子到買入新房，歷時(shí)僅兩個(gè)月，置換周期較此前大幅縮短。穩(wěn)定的成交也促使上述門店的成交量在6月份創(chuàng)下了“一年半以來的新高”。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，千萬級的房源成交量高的一個(gè)原因在于符合市場需求的新房供應(yīng)并不充足。

當(dāng)前上海的新房供應(yīng)較多地集中在郊區(qū)，市區(qū)千萬級的偏中高端的改善產(chǎn)品并不多，未能很好地滿足該部分客群的需求。而在二手房市場，位于市中心或中環(huán)，合適的樓齡、戶型、面積的房源則有較多的挑選空間，產(chǎn)品品質(zhì)也有較好的提升，而且過去很少拿出來賣的好房源近期也多了起來。

盧文曦續(xù)稱，新政之后，二套房首付比例降低，不少家庭也多出了一張房票，相應(yīng)的需求也得到了釋放。

整體來看，6月份成交放量的同時(shí)，也帶動(dòng)了價(jià)格的逐步企穩(wěn)。張波告訴記者，從6月市場來看，明顯呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢，雖然二手房的實(shí)際成交價(jià)格環(huán)比依然有小幅下行趨勢，但線上掛牌價(jià)格下調(diào)的空間，以及二手房的議價(jià)空間也在收窄。

據(jù)上述對上海二手房市場熟悉的資深業(yè)內(nèi)人士觀察，當(dāng)前二手房價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。這是因?yàn)楫?dāng)下房東的心態(tài)更加平穩(wěn)，不像之前著急出貨直接掛出很低的價(jià)格；同時(shí)，這也讓議價(jià)空間有所收窄，從之前一口氣就砍10%-15%的狀態(tài)，現(xiàn)在基本只能談在10%以內(nèi)。

不過，進(jìn)入7月份，二手房的成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了下降的跡象。在業(yè)內(nèi)看來，這屬于正常情況。張波表示，7月前幾天是工作日，成交量短期向下較為正常。從趨勢來看，預(yù)計(jì)7月預(yù)計(jì)還會延續(xù)6月二手房成交量的熱度，成交量突破2萬套的概率依然較大。

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