出售抵押房產(chǎn)的買賣合同有效嗎？購(gòu)房合同書不見了怎么處理？

出售抵押房產(chǎn)的買賣合同有效嗎

將抵押的房子再次出售合同有效。法律規(guī)定，對(duì)于設(shè)立了抵押的房產(chǎn)是可以在抵押期間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，只要通知抵押權(quán)人即可。

所以房屋可以轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓房屋的買賣合同自然是有效的。不過出售房產(chǎn)后獲得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)，而且出售行為不能損害抵押權(quán)人的利益。

《民法典》第四百零六條：

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

購(gòu)房合同書不見了怎么處理

購(gòu)房合同書不見了應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦。房屋未做預(yù)售登記前，買受人可以與開發(fā)商協(xié)商溝通遺失情況，重新簽訂購(gòu)房合同;房屋已做預(yù)售登記后，買受人可以到房管局申請(qǐng)調(diào)檔，調(diào)取購(gòu)房合同和發(fā)票檔案。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

購(gòu)房合同是統(tǒng)一的嗎

購(gòu)房合同都是統(tǒng)一的。購(gòu)房合同是買賣雙方,即買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房屋達(dá)成的協(xié)議。在房屋買賣上,買受人和房地產(chǎn)開發(fā)公司一旦達(dá)成共同的協(xié)議,房管局就會(huì)要求開發(fā)商使用統(tǒng)一格式、統(tǒng)一內(nèi)容的購(gòu)房合同。買受人和房地產(chǎn)開發(fā)公司都會(huì)有一份購(gòu)房合同,其內(nèi)容格式都是相同的。

出售抵押房產(chǎn)的流程是什么

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買了房屋，并將該給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

(三)買房替原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時(shí)，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。

對(duì)于已經(jīng)抵押的房屋，法律方面也是允許進(jìn)行買賣交易，只不過此時(shí)房屋上面設(shè)置了抵押權(quán)，因此需要先對(duì)抵押權(quán)作出處理，然后才允許進(jìn)行買賣。

購(gòu)房合同的作用

購(gòu)房合同的作用主要包括：

1、用以明確出賣方和買受方的權(quán)利義務(wù);

2、是辦理貸款手續(xù)、不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)所需的材料;

3、是發(fā)生糾紛時(shí)，證明買賣關(guān)系的存在和支持當(dāng)事人的主張的證據(jù)材料。

《民法典》第五百九十五條：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第五百九十六條：買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十七條：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。

第五百九十八條：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

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