政策托市推動(dòng)部分城市樓市回暖 頭部房企率先受益
今年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹。繼2月份40余城市實(shí)施降首付比例及降房貸利率等財(cái)稅刺激政策,3月份鄭州、青島即墨區(qū)、廣州花都區(qū)等熱門城市及地區(qū)再度祭出精細(xì)化調(diào)控動(dòng)作,降低限購(gòu)限售門檻。
隨著一些城市樓市松綁政策落地,傳統(tǒng)“金三銀四”效應(yīng)在個(gè)別城市再度上演。同時(shí),近期智聯(lián)招聘發(fā)布《2022房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,春節(jié)后第一周房產(chǎn)中介招聘職位數(shù)同比增速達(dá)14.2%,其中一線城市房產(chǎn)中介職位數(shù)同比增速達(dá)到44.1%。這也成為樓市回暖的一個(gè)信號(hào)。
不過(guò),接受《紅周刊》記者采訪的多位中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人,對(duì)不同城市“小陽(yáng)春”的熱度感知表現(xiàn)出較大分化。同時(shí),有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,相關(guān)刺激政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定時(shí)間周期,樓市的全方位復(fù)蘇預(yù)計(jì)要到5月才會(huì)見(jiàn)到。
一線城市樓市局部回暖
頭部房企率先受益
北京某頭部中介結(jié)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人惠強(qiáng)(化名)明顯感受到身邊崗位出現(xiàn)了“擴(kuò)招”現(xiàn)象。“最近人員新舊更替,很多中介崗位需要在年后補(bǔ)位。”他向《紅周刊》記者表示,“‘招聘潮’其實(shí)更多歸結(jié)于中介行業(yè)一貫較大的流失率,未必與市場(chǎng)行情掛鉤,但近期北京樓市確實(shí)能感知到‘小陽(yáng)春’跡象。”
惠強(qiáng)聚焦的北京順義新城板塊,2月份最后一周內(nèi)二手房成交量超過(guò)40套,代理某新入市樓盤售出48套,板塊成交量活躍。“銷售情況跟往年差不多,同事間有時(shí)候交流提到,個(gè)別板塊甚至比往年更好。”
具有類似感受的還有上海某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人熊川(化名):“去年年中上海受‘三價(jià)合一’等政策消息影響,成交量略有下滑,后期成交量逐漸回升,年后樓市已經(jīng)有了回暖跡象。”
據(jù)熊川介紹,作為近期信貸利率下調(diào)的城市之一,上?;嘏臉鞘凶呦蚺c政策導(dǎo)向聯(lián)系密切,“目前上海信貸利率下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn),首套房、二套房貸款利率由此前的5%、5.7%下調(diào)到現(xiàn)在的4.95%、5.65%;放款周期也在縮短,去年放款周期最長(zhǎng)的時(shí)候需要3~4個(gè)月,現(xiàn)在基本在一個(gè)月以內(nèi)。”
在上述兩位經(jīng)紀(jì)人看來(lái),得益于龐大的剛需及改善性住房需求,一線城市能夠在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中相對(duì)趨穩(wěn)。
與之形成對(duì)比的是,距離上海160公里的杭州有待破冰,當(dāng)?shù)啬持薪闄C(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人紀(jì)先生向《紅周刊》記者表示,對(duì)今年“金三銀四”銷售旺季并不抱有太大期待,其2022年節(jié)后經(jīng)手的成交量較去年同期跌去一半。
紀(jì)先生認(rèn)為,由于客戶購(gòu)買力不足,杭州樓市目前有價(jià)無(wú)市,“盡管目前杭州房貸利率也在調(diào)低,但購(gòu)房者不一定買賬。我們接觸到的很多房東和客戶認(rèn)為杭州2022年亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后就是利好出盡,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)會(huì)面臨下跌,反而想盡早把錢‘套出來(lái)’,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期不夠樂(lè)觀。”
事實(shí)上,以上不同城市的銷售表現(xiàn),是當(dāng)前樓市兩極分化的縮影。這顯示出,樓市“小陽(yáng)春”尚未普照,一線城市局部板塊成交量活躍,而部分非一線城市業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市快速回暖的預(yù)期不大。
中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示,2022年1~2月,上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP20企業(yè)合計(jì)銷售1037億元,同比上漲48.97%;當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)2月份成交金額約493億元,創(chuàng)近5年同期成交新高。廣州今年1~2月商品房網(wǎng)簽面積約162萬(wàn)平方米,成交金額約545億元,成交數(shù)據(jù)雖較去年同期有所下降,但拉長(zhǎng)時(shí)間軸仍居于近5年第2位。而杭州十區(qū)2月份商品房成交35.87萬(wàn)平米,為近23個(gè)月以來(lái)新低,環(huán)比下跌53%。
而樓市的局部“躁動(dòng)”,令頭部房企在銷售排行榜中受益?!都t周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年1~2月權(quán)益銷售額位居TOP10陣營(yíng)的房企中,7家房企在北上廣深四大一線城市的權(quán)益銷售額占比超過(guò)10%。其中,華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)在一線城市實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額57.53億元、41.28億元,占比各自總權(quán)益銷售額達(dá)33.74%、28.12%。
同時(shí),頭部房企銷售業(yè)績(jī)也或?qū)⒕痛烁纳啤R陨虾槔?,《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年1~2月,上海地區(qū)權(quán)益銷售額突破30億元的房企達(dá)8家。其中,大華集團(tuán)在上海實(shí)現(xiàn)48.53億元權(quán)益銷售額,僅上海地區(qū)銷售額便在其前2月份總權(quán)益銷售額中貢獻(xiàn)占比達(dá)100%。
“活到未來(lái)”仍是主流
前2月七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地
頭部房企雖然感受到了樓市的局部回暖,但對(duì)擴(kuò)大投資一事仍保持謹(jǐn)慎。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示,降本增效、收攏聚焦仍是2022年房企的基本戰(zhàn)略。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,此前受媒體熱議的“節(jié)后中介招聘潮”仍是局部現(xiàn)象,反之其身邊的房企及中介機(jī)構(gòu)不乏裁撤等收縮動(dòng)作。“就中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō),目前我們沒(méi)有采取大舉進(jìn)攻的姿態(tài),而是追求保本盈利概念。我們對(duì)未來(lái)持有信心,但空喊口號(hào)沒(méi)用,你必須先活到未來(lái)。”
事實(shí)上,今年開(kāi)局行業(yè)新增土地貨值普遍下降,百?gòu)?qiáng)房企鮮見(jiàn)激進(jìn)拿地動(dòng)作。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年1~2月,百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地,投資處于停滯狀態(tài);取而代之的,各地方城投公司及國(guó)有企業(yè)填補(bǔ)拿地拓儲(chǔ)陣營(yíng),成為投資主力。
另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年1~2月新增貨值規(guī)模排名TOP30的房企陣營(yíng)中,今年半數(shù)房企未有拓儲(chǔ)動(dòng)作。其中,去年前2月以495.4億元新增貨值排名TOP4的碧桂園,今年同期新增貨值下降至60.4億元,排名降至TOP19。
此外,恒力集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、綠地控股、海倫堡、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、榮盛發(fā)展、卓越集團(tuán)、中駿集團(tuán)、電建地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、港龍中國(guó)等15家典型房企,2021年前2月新增土地貨值均超過(guò)100億元,而今年同期新增貨值為零。
梳理背后原因不難發(fā)現(xiàn),今年除了以北京為首的集中供地市場(chǎng)勢(shì)頭放緩,“無(wú)力拿地”成為房企拓儲(chǔ)滯緩的重要因素。
與此同時(shí),與前期房企擴(kuò)張階段拉長(zhǎng)管理半徑不同,今年1月份以來(lái)房企普遍進(jìn)入組織架構(gòu)密集調(diào)整階段,聚焦降本增效。比如,碧桂園將原本106個(gè)區(qū)域縮減至65個(gè);世茂集團(tuán)將投資、審計(jì)、采購(gòu)等部分職權(quán)收歸集團(tuán),加強(qiáng)對(duì)一線的管控;建業(yè)集團(tuán)將目前執(zhí)行的五級(jí)管理機(jī)制調(diào)整為三級(jí)管理,集團(tuán)總部或?qū)⒂邪霐?shù)員工回到“更有創(chuàng)造價(jià)值”的一線中去。
“房企的裁撤動(dòng)作是市場(chǎng)波動(dòng)情況下的合理行為。而在房企各部門中,低附加值和低產(chǎn)出類部門,往往受影響較大。比如,由于拿地減少,短期內(nèi)一些房企開(kāi)始對(duì)投拓部門收縮;再是研究部門、品牌部門及市場(chǎng)分析等非產(chǎn)出部門容易面臨縮減和調(diào)整。”黃韜表示,“不賺錢的砍掉,能賺錢的保留,這無(wú)非是目前房企開(kāi)源節(jié)流最直接的方法。”
樓市全方位回暖預(yù)計(jì)“5月見(jiàn)”
房企需要重視銷售回款
在樓市向好、房企謹(jǐn)慎背后,房地產(chǎn)行業(yè)2022年開(kāi)局狀況難言樂(lè)觀??硕饠?shù)據(jù)顯示,今年2月份行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元,環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%。
另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn),2022年1~2月房企銷售規(guī)模較去年同期縮水明顯,其中全口徑銷售金額達(dá)100億元以上的房企由去年同期的53家減少至30家,50億元以上房企則由去年的85家減少至61家。
正在大舉招兵買馬的中介機(jī)構(gòu)也是如此,聚焦新房代理業(yè)務(wù)的世聯(lián)行預(yù)計(jì)2021年度虧損8.5億元至12.5億元。
“受春節(jié)期間市場(chǎng)遇冷,疊加市場(chǎng)政策整體調(diào)控和疫情因素影響,今年1~2月市場(chǎng)購(gòu)買力整體下降。換言之,開(kāi)發(fā)商想賣房,但購(gòu)房人在減少,不像兩年前房?jī)r(jià)攀升期間出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。取而代之的是房企內(nèi)卷、爆雷現(xiàn)象頻出。”黃韜表示。
黃韜認(rèn)為,目前定義“小陽(yáng)春”普遍到來(lái)為時(shí)尚早,但也不至于特別悲觀,“近期不少開(kāi)發(fā)商正加大推貨,成交量也在逐步復(fù)蘇,只是增長(zhǎng)速度較慢,沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的反彈和暴漲現(xiàn)象。”他進(jìn)一步解釋說(shuō),盡管目前多地購(gòu)房政策有所松綁,但仍是因城施策為主,針對(duì)剛需和改善性住房,而非一刀切。以廣州為例,近期當(dāng)?shù)夭糠趾勒?xiàng)目備受市場(chǎng)矚目,卻也只是板塊之內(nèi)的結(jié)構(gòu)性上漲。當(dāng)?shù)厝圆扇?dòng)態(tài)管理、進(jìn)行分區(qū)價(jià)格限定,“歸結(jié)起來(lái),今年市場(chǎng)‘穩(wěn)’字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)不會(huì)改變。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示,限購(gòu)政策放松、首付比例下調(diào)等政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期。其預(yù)判,“目前以上海、西安等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尚可,但全方位的樓市復(fù)蘇跡象可能要等到5月份。就房企而言,需要重視銷售回款,確保自身資源能夠持續(xù)性地良性循環(huán),包括把商品房轉(zhuǎn)化成銷售資金、得以償還債務(wù),只有這樣才能強(qiáng)化企業(yè)自身造血能力。”
原標(biāo)題:政策托市推動(dòng)部分城市樓市回暖 頭部房企率先受益
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