熱點(diǎn) | “帶押過戶”在百城全面推廣 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？ 世界最資訊

3月30日,自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》),對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

這意味著“帶押過戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。

(資料圖)

“帶押過戶”到底是什么?“帶押過戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款,且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

在傳統(tǒng)的二手房交易過程,需要“先贖樓再過戶”:賣方把房貸還清,解除原有抵押,才能辦理過戶手續(xù),而后買方將房產(chǎn)再次抵押,獲得銀行貸款。賣方還清房貸的方式,往往是買方提前支付購房款墊付,或者賣方自行籌措“過橋”資金。

因此,“帶押過戶”不僅是交易流程上的簡化,更針對(duì)性解決了傳統(tǒng)二手房交易中籌集資金難、轉(zhuǎn)貸時(shí)間長、資金周轉(zhuǎn)不安全等痛點(diǎn)問題,便民利企,還有助于降低制度性交易成本。

《通知》發(fā)布后,北京迅速跟進(jìn),從3月31日起,居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款,可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,且買賣雙方可在不同銀行貸款,以降低居民住房交易成本。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,相比其他城市,北京“帶押過戶”有一些創(chuàng)新。比如,政策明確兼容跨行貸款,買方可以選擇賣方貸款行,也可以在其他銀行申請(qǐng)貸款。不過,買方選擇“帶押過戶”時(shí),不能使用公積金貸款,這需要買賣雙方注意。

廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉員指出:“帶押過戶”政策在落地執(zhí)行中還面臨一些問題:一是推行“帶押過戶”會(huì)免除過橋、贖樓、擔(dān)保等環(huán)節(jié),相關(guān)金融機(jī)構(gòu)收益減少,主動(dòng)開展的積極性低;二是跨行辦理會(huì)導(dǎo)致原按揭銀行損失貸款收益,貸款減少引致存款流失。

另外,多環(huán)節(jié)合并辦理可能出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”,銀行抵押權(quán)落空,買方付了款(首付和按揭)無法獲得產(chǎn)權(quán),房子過了戶賣方收不到款等。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)或交易存在瑕疵、房屋評(píng)估值異動(dòng),當(dāng)買賣雙方存在誠信問題,如賣方隱瞞房屋糾紛,買方資信不夠等,上述風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。

對(duì)此,北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師給買賣雙方建議提出建議,

首先,不論哪一方,都必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^戶具體政策,最好到不動(dòng)產(chǎn)登記中心詳細(xì)詢問溝通。不同的城市,細(xì)化的操作可能有所不同,千萬不要簡單地上網(wǎng)溜達(dá)下就自以為很清楚了。

其次,對(duì)于購房人而言,雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶,實(shí)際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且,可能在一定期限內(nèi),即使實(shí)現(xiàn)了過戶,自己所購買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài),對(duì)之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)流程中,如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押,購房人所購買的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài),并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。所以,如果想帶押過戶,務(wù)必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化,涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位,避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

再次,務(wù)必注意核實(shí)擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定,雖然抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但是當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。所以,即使是在可以帶押過戶的城市,也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候,明確約定了不能轉(zhuǎn)讓,則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚,查看下抵押權(quán)登記情況,看看是否有約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。

作為購房人,建議對(duì)賣方做一些基本調(diào)查和了解,比如可以通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄,或者是否處于失信狀態(tài),盡量避免交易過程中房屋被查封,導(dǎo)致不必要的麻煩。

作為賣方,也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信,提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力,避免后續(xù)貸款出問題,不能及時(shí)回款解押。

總之,“帶押過戶”對(duì)樓市影響幾何還有待觀察。無論如何,這項(xiàng)政策涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)等,需要多方密切配合,完善交易流程,才能防止交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

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