房價直擊|鄭州最新房價地圖來了，8漲8跌！

據(jù)克而瑞河南數(shù)據(jù)顯示，2月有11個項目開盤，開盤套數(shù)993，開盤數(shù)量環(huán)比上漲1000%，開盤套數(shù)環(huán)比上漲207%，漲幅巨大。整體去化率9%，環(huán)比下跌19%，銷量情況不太好。

那么整體上鄭州8大主城+8大環(huán)鄭區(qū)域2月整體房價走勢如何呢？

數(shù)據(jù)顯示，2月鄭州16個區(qū)域中，8個區(qū)域上漲8個區(qū)域下跌，一起來看看各個區(qū)域的詳細情況。

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據(jù)克而瑞發(fā)布的最新月報數(shù)據(jù)顯示，2月鄭州主城商品住宅房價有所下降，整體成交均價14921元/㎡，環(huán)比下跌了6.4%，相較1月價格下跌了1020元/㎡。

依據(jù)上圖可以看出，2月房價下跌幅度較大，跌破2021年下半年至今的新低，看來2月的傳統(tǒng)淡季果然是樓市邁不過去的一道坎。

那么，2月鄭州各區(qū)域的房價又如何呢？

注：以上是鄭州2月16區(qū)域商品房成交均價，僅供參考。

通過以上房價地圖可以看出，在2月鄭州各區(qū)域的成交均價中，鄭東新區(qū)成交均價25725元/㎡，依然占據(jù)鄭州房價的天花板位置，相較于1月份，房價下跌了882元/㎡，環(huán)比下跌3.31%，雖然下跌幅度不大，但下跌金額接近千元，不過絲毫不影響其房價排名第一。金水區(qū)依然是萬年老二，成交均價16590元/㎡，2月金水區(qū)房價也有小幅上漲，上漲了139元/㎡，漲幅0.84%。排名第三的是經(jīng)開區(qū)，成交均價15596元/㎡，上漲了491元/㎡，漲幅3.25%，不難看出，經(jīng)開區(qū)與金水區(qū)的差距也在不斷縮小，經(jīng)開老城金茂未來府即將開盤，熱度不低，加上2月濱河國際新城多個項目的促銷活動，經(jīng)開區(qū)的置業(yè)熱度還是很高的。

本月共有8個區(qū)域上漲，漲幅都較少，約在0.1%-4%之間，主城漲幅最大的在經(jīng)開區(qū)，上漲了491元/㎡，漲幅3.25%，環(huán)鄭區(qū)域漲幅最大的中牟縣，上漲了343元/㎡，漲幅4.04%，占據(jù)環(huán)鄭區(qū)域房價的榜首。

下跌共有8個區(qū)域，跌幅較多、較大的主要集中在環(huán)鄭區(qū)域，主城跌幅最大的在鄭東新區(qū)，下跌了882元/㎡，環(huán)比下跌3.31%，惠濟區(qū)與二七區(qū)均有小幅度的下跌，惠濟區(qū)下跌了316元/㎡，環(huán)比下跌2.27%，二七區(qū)下跌了136元/㎡，環(huán)比下跌1.07%。環(huán)鄭區(qū)域跌幅最大的在上街區(qū)，下跌了1806元/㎡，環(huán)比下跌23.1%。

2月成交均價最低的仍然是上街區(qū)，成交均價約6013元/㎡，下跌了1806元/㎡。上街區(qū)的房價一貫都在環(huán)鄭區(qū)域中排名靠后，不過1月房價有了一個大幅增長后，2月房價下跌，也算是回歸正常了。一直以來上街區(qū)對主城外擴紅利的都沒能占的先機，區(qū)域整體城市界面不高，配套不成熟，居住氛圍不高，也沒有很多經(jīng)濟支撐，所以房價不高也實屬正常。

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再來看看各區(qū)域的漲跌狀況：

從以上統(tǒng)計表中的環(huán)比數(shù)據(jù)來看，2月各區(qū)域成交均價依然有漲有跌，整體上的漲跌波動較以往稍大，下跌區(qū)域占多數(shù)，8個區(qū)域上漲，8個區(qū)域下跌。

鑒于目前的市場形式，先來看下下跌區(qū)域：

8個房價下跌的區(qū)域中，降幅較明顯的有3個：

上街區(qū) ↓23.1%

滎陽市↓14.06%

登封市 ↓6.44%

不難看出，下跌幅度較大的區(qū)域均集中在環(huán)鄭區(qū)域，尤其是上街區(qū)，下跌幅度最大，而上街區(qū)的成交均價一直以來也都是處于環(huán)鄭區(qū)域較低的位置，滎陽、登封2月房價也有一定幅度的下跌，的確在東強戰(zhàn)略的推動下，西部地區(qū)的發(fā)展的確少了很多政策的傾斜。

8個上漲的區(qū)域中，整體漲幅都不大

中牟縣 ↑4.04%

經(jīng)開區(qū) ↑3.25%

新密市↑2.7%

本月上漲主要集中在主城，不過漲幅最大的還是在中牟縣，鄭開大道高架動工的消息，讓中牟、白沙片區(qū)又再次火了一把，中牟突出的區(qū)位優(yōu)勢也讓其房價在環(huán)鄭區(qū)域房價中首屈一指。

主城房價上漲幅度都不大，主要有經(jīng)開區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)以及中原區(qū)，尤其是經(jīng)開區(qū)，2022開年以來房價一路攀升，對房價第二位的金水區(qū)房價日漸緊逼，經(jīng)開老城的成熟配套、濱河國際新城的未來規(guī)劃以及國際物流園區(qū)的價值洼地等，經(jīng)開區(qū)也逐漸成為鄭州置業(yè)的新貴。

金水區(qū)、管城區(qū)、高新區(qū)以及中原區(qū)本月也有很小幅度的上漲，2月是傳統(tǒng)的銷售淡季，加上今年樓市行情的不穩(wěn)定，大多數(shù)都購房者依然是觀望態(tài)度，不過畢竟3月小陽春即將到來，加之春節(jié)期間優(yōu)惠政策的疊加，2月的樓市也算是“春江水暖鴨先知”了，部分樓盤降價促銷的同時，也有不少樓盤開始漲價了，自然對主城房價有一定的拉動作用。

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根據(jù)以下各區(qū)域房價數(shù)據(jù)，2月的鄭州各區(qū)域置業(yè)門檻分布依然可以分布5個梯隊，大家選擇置業(yè)區(qū)域可以參考：

1、3萬+：北龍湖板塊

2、1.6萬—2.4萬+：高鐵板塊、國貿(mào)板塊、三全國基板塊、龍子湖北板塊、經(jīng)開老城板塊；

3、1.3萬—1.6萬+：碧沙崗板塊、濱河國際新城板塊、高新老城板塊、冉屯路板塊、北大學(xué)城板塊、航海路板塊、南陽路板塊、中心區(qū)板塊、鄭新路板塊；

4、1萬—1.2萬+：楊金板塊、常西湖板塊、高新新城板塊、運河新區(qū)板塊、中原新區(qū)板塊、黃河板塊、白沙板塊、惠濟古滎板塊；

5、1萬以下：國際物流板塊、綠博板塊；

總的來看，2月鄭州房價主要集中在第三梯隊均價在1.3萬-1.6萬+，共有9個，其次是第四梯隊均價在1萬—1.2萬+有8個，第二梯隊均價1.6萬—2.4萬+有5個。

第三梯隊均價在1.3萬-1.6萬+，主要是品質(zhì)剛需、剛改群體，這類購房者更青睞主城位置，配套成熟，居住氛圍高，像碧沙崗板塊、冉屯路板塊、航海路板塊、南陽路板塊等，多在主城三環(huán)內(nèi)，交通、教育、商業(yè)等配套都已經(jīng)十分成熟了，且房價穩(wěn)定，短期不會大幅縮水，入手更加放心；而像濱河國際新城板塊、中心區(qū)板塊等原本都屬第二梯隊的改善群體，但也因2月整體行情低迷，開發(fā)商頂不住市場壓力，也有一些降價促銷活動。

本月第四梯隊均價在1萬-1.2萬+的板塊也不在少數(shù)，這類群體主要是剛需、地緣置業(yè)群體，而一直以來房價較高的楊金板塊卻赫然在列，要知道楊金板塊一直以來都是第二梯隊的常客，這也不難看出，購房者的心態(tài)更加求穩(wěn)了，雖然楊金片區(qū)未來可期，但短期內(nèi)區(qū)域配套還未落地，規(guī)劃還未兌現(xiàn)，對原本就持觀望態(tài)度的購房者來說，并不是最佳選擇，房住不炒的觀念也算是深入人心了，購房者置業(yè)確是為了能夠有一個良好的居住氛圍，楊金房價能否“翻身”？我們拭目以待。

3萬+的北龍湖板塊一直在天花板，從未被超越，畢竟豪宅聚集地，其城市界面高、圈層純粹以及臨湖的稀缺性，都讓這片區(qū)域的房價穩(wěn)坐第一，區(qū)域內(nèi)多為大戶型洋房、疊墅住宅，高端改善群體偏多。

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依據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月成交面積段主要集中在100-110㎡和110-120 ㎡成交占比均為16%，其次為90-100㎡占比為15%；總價段70- 90萬元占比20%，整體以面積100-110㎡和110-120 ㎡且總價以70-90萬元為主要成交范圍。

從以上數(shù)據(jù)來看，2月大鄭州成交主力總價段偏低，主要是因為融創(chuàng)蘭園內(nèi)購房源集中備案，均價9054元/㎡，加之傳統(tǒng)2月份銷售淡季，環(huán)鄭成交在大鄭州成交套數(shù)中占比上漲，所以成交總價段偏低。

2月是傳統(tǒng)的銷售淡季，疊加春節(jié)假期，客戶觀望情緒濃郁，去化率創(chuàng)近年單月新低，房價也大幅下滑，春節(jié)特惠和節(jié)后降價不足以扭轉(zhuǎn)市場頹勢，客戶置業(yè)節(jié)點延后，營銷效果不顯著，成交主力依然集中在剛需、剛改用戶上，逃不開一個“剛”字。購房者難，開發(fā)商也很難，2月很多項目釋放價格調(diào)整信息，以刺激市場吸引客流，多為推出直接降價、特價房等促銷活動，對外釋放降價優(yōu)惠活動增多等信息，同時在銷售政策方面，推出分期以及首付補貼等且多數(shù)為主城區(qū)項目。開發(fā)商的讓利也是為了打消購房者觀望的顧慮，不過對于購房者而言，在疫情反復(fù)和經(jīng)濟不景氣的時候，知名開發(fā)商頻頻爆雷，維權(quán)事件屢見不鮮，買房除了看價格、發(fā)展?jié)摿ν?，更多的要選擇有品牌實力、交付能力的知名房企，像3月15日剛發(fā)布的2021鄭州滿意交付品牌榜中，融創(chuàng)、萬科、保利、建業(yè)、正商等開發(fā)商都是可以作為選擇對象的，目前鄭州比較熱門的項目主要有融創(chuàng)城、萬科翠灣中城、美盛金水印、金茂未來府等，剛需、剛改及改善用戶群體可以重點關(guān)注。

本文數(shù)據(jù)來源：克而瑞河南區(qū)域

標(biāo)簽： 樂居原創(chuàng)

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