300多億的大蛋糕 是怎么漲了5倍？

　　近日，虎嗅網(wǎng)在首頁(yè)發(fā)布了一篇名為《北京二手房中介費(fèi)一年拿 270億，多不多？》的文章，受到了大家關(guān)注。文章作者對(duì) 2016年北京二手房市場(chǎng)成交傭金進(jìn)行了估算，預(yù)計(jì)達(dá)到 270億左右，并對(duì)北京二手房中介費(fèi)現(xiàn)行收取 2.7%的固定傭金費(fèi)率提出了疑問(wèn)。

　　事實(shí)上，不單是北京，上海的二手房市場(chǎng)同樣存在著這個(gè)問(wèn)題，隨著房?jī)r(jià)上升，固定費(fèi)率的二手房傭金也隨之不斷攀升，在二手房服務(wù)并未達(dá)到質(zhì)的飛躍時(shí)，二手房中介費(fèi)卻率先“飛躍”了。

　　另類的“消費(fèi)升級(jí)”

　　和北京一樣，上海二手房固定費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)也是源自于 1995年國(guó)家計(jì)委建設(shè)部下發(fā)的頒發(fā)的《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，通知規(guī)定房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的 0.5— 2.5%計(jì)收。

　　雖然 2014年 7月，國(guó)家發(fā)改委、住建部廢除上述通知，并提出房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但 20年來(lái)形成的固定傭金率還是沿襲了下來(lái)，隨著這 20年間一飛沖天的房?jī)r(jià)一起高漲。

　　（上圖為自 1998年住房市場(chǎng)化改革后的中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

　　（上圖根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局歷年發(fā)布的《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》整理，轉(zhuǎn)自公眾號(hào)：面包財(cái)經(jīng)）

　　上圖是 90年代至今的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)及上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖，房改后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)幾乎翻了 4倍，而上海市場(chǎng)房?jī)r(jià)則攀升了 5倍多，隨著房屋價(jià)格上漲，很多人卻忽視了固定費(fèi)率的中介費(fèi)也讓購(gòu)房者肩上的擔(dān)子變得越來(lái)越重，成為另類的“消費(fèi)升級(jí)”，只是這升級(jí)中透著些無(wú)奈。

　　在上海，以一套中外環(huán)間 100多平的次新大兩房為例， 2009年初的售價(jià)大概是 150多萬(wàn)，在當(dāng)時(shí)是屬于較為剛需級(jí)別的房屋，而在 2016年底，同樣的房屋售價(jià)就達(dá)到了近 700萬(wàn)元。根據(jù)上海傳統(tǒng)中介公司 2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，中介費(fèi)也從 3萬(wàn)元變成了 14萬(wàn)元，在中介公司服務(wù)質(zhì)量沒(méi)什么變化的情況下，這多出來(lái)的 11萬(wàn)元相當(dāng)于普通人 1年多的工資，不吃不喝都拿去繳了中介費(fèi)（根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的數(shù)據(jù)：上海 2016年平均工資 8962元計(jì)算）。

　　值得注意的是，曾經(jīng)一度是買賣雙方各自負(fù)擔(dān)的中介費(fèi)，也隨著市場(chǎng)發(fā)生變化，大部分交易都轉(zhuǎn)變成了由購(gòu)房者一力承擔(dān)，再度加重了買房成本，加之稅費(fèi)、裝修等成本，“升級(jí)”后的住房消費(fèi)讓人高攀不起。

　　數(shù)字背后的無(wú)奈

　　一套房屋的中介費(fèi)不到 8年時(shí)間，從 3萬(wàn)元到 14萬(wàn)元，并不意味著這個(gè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有所提升。 2009年，房地產(chǎn)中介人員的工作方式是通過(guò)電話、派單、駐守等方式尋找業(yè)主及購(gòu)房者，通過(guò)將適合的買賣雙方匹配來(lái)形成成交。當(dāng)時(shí)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)掛牌房源正處于推廣期，不少銷售人員通過(guò)虛假房源、虛假價(jià)格吸引客源上門，真實(shí)房源從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始就成為了市場(chǎng)需求。

　　8 年過(guò)去，我們看到現(xiàn)在鏈家網(wǎng)站的推廣語(yǔ)仍然是主打“真房源”，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們依然在不停的打電話和派單，以此吸引客戶。同樣的操作方式，不變的中介流程，讓效率停留在了 8年前，而收費(fèi)卻漲了近 5倍。購(gòu)房者并未因?yàn)橹Ц读烁甙旱膫蚪鹁涂梢缘玫礁�快速的響�?yīng)，更快買到心儀的房屋，收費(fèi)高而服務(wù)不對(duì)等仍然讓這個(gè)行業(yè)成為購(gòu)房者的吐槽點(diǎn)。

　　盡管中介服務(wù)飽受爭(zhēng)議，消費(fèi)者仍將中介作為二手房買賣中的首要選擇，畢竟對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，這可能是家庭開(kāi)銷中最大的一筆，因此選擇第三方保障交易安全仍然是十分必要，在他們看來(lái)，中介費(fèi)并不是選擇題，而是不得不選。

　　2016 年底，網(wǎng)易新聞上海頻道曾有一則關(guān)于二手房中介費(fèi)的探討，“中介費(fèi)該不該降”成為話題中心，根據(jù)網(wǎng)友參與投票結(jié)果顯示，認(rèn)為“該降，目前服務(wù)與收費(fèi)并不匹配”的網(wǎng)友達(dá)到近 11萬(wàn)人，占到投票人數(shù)的 88.86%。

　　一方面是大部分網(wǎng)友認(rèn)為中介費(fèi)該降，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)中介卻因?yàn)楦咛岢�、高門店成本而使中介費(fèi)居高不下，以上海街邊的小中介來(lái)看，一般租金成本達(dá)到 3-5萬(wàn)元，加上其他日常費(fèi)用，成本達(dá)到了 7-8萬(wàn)元，而傳統(tǒng)中介中做的較好的經(jīng)紀(jì)人則可以拿到 35%-45%的提成。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示， 2016年上海二手房成交套數(shù)達(dá)到 39.44萬(wàn)套，如果以每套價(jià)格 400萬(wàn)， 2%的比例計(jì)算中介費(fèi)，那么去年上海市場(chǎng)的中介費(fèi)就達(dá)到了 315億元！

　　這塊大蛋糕在幾年前就被資本市場(chǎng)所關(guān)注，互聯(lián)網(wǎng)中介看到這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)始從傭金作為切入口，向這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)起沖擊。從目前上海市場(chǎng)主流房產(chǎn)中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，大致分為兩類，一類以鏈家、中原為首的傳統(tǒng)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 2%左右，另一類則是以房多多、愛(ài)屋吉屋為首的互聯(lián)網(wǎng)中介，普遍低于傳統(tǒng)中介公司，其中收費(fèi)最高的是愛(ài)屋吉屋，收費(fèi)為 1.6%，其次為房天下，收費(fèi)為 1.5%，收取中介費(fèi)最少的則是房多多。

　　互聯(lián)網(wǎng)中介們采用了“用產(chǎn)品提升效率”的邏輯，他們用產(chǎn)品改變經(jīng)紀(jì)人耗費(fèi)大量時(shí)間的傳統(tǒng)作業(yè)習(xí)慣，通過(guò)提升效率來(lái)降低成本，根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，以房多多為例，其平臺(tái)服務(wù)人員的人效是 1-2 單，而傳統(tǒng)中介的人效在 0.2單左右。本著“提升交易效率、降低交易成本”的互聯(lián)網(wǎng)思維，他們向傳統(tǒng)收費(fèi)發(fā)起沖擊。

　　在網(wǎng)絡(luò)改變生活的今天，“去門店化”的房多多們正在通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)邏輯改變這個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，希望隨著結(jié)構(gòu)的改變，保持 20多年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)改一改，而購(gòu)房者可以獲得更有效率和更完善的服務(wù)。

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　　原標(biāo)題：300多億的大蛋糕 是怎么漲了5倍？