地產(chǎn)進(jìn)入政策密集兌現(xiàn)期，板塊站上C位，市場預(yù)期已開始根本轉(zhuǎn)變？

近期，沉寂已久的地產(chǎn)板塊突然站上C位，成了市場中“最靚的仔”。以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，該指數(shù)在7月17日創(chuàng)出近9年新低之后，近期已反彈約15%。

跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的地產(chǎn)ETF（159707）場內(nèi)價格也同樣跟隨大漲。

究其原因，是因為近期地產(chǎn)重磅支持政策的持續(xù)落地。

(資料圖片)

近日住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面釋放積極信號。住建部再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用，需要大力支持剛性和改善性需求，做好保交樓。

與以往不同的是，本次會議對于具體的需求端支持政策有更為詳實的指引，具體包括：

1、強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)支柱地位；2、大力支持剛醒和改善性需求；3、降低首套住房首付比例以及貸款利率；改善性需求層面換購稅費減免；4、推動房貸實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；5、繼續(xù)做好保交樓工作。

國泰君安最新研報也表示，需求端發(fā)力不夠是目前市場一致認(rèn)為的樓市下行的根本原因，而其中最核心的發(fā)力點就是一線城市認(rèn)房認(rèn)貸的取消，當(dāng)前住建部表態(tài) 可以做優(yōu)化。

另外，在經(jīng)歷2022年樓市下行之后，市場更多的是認(rèn)為在房住不炒下的政策克制，樓市的好轉(zhuǎn)只取決于政策工具箱，因此，股票市場的波動基本都是跟政策預(yù)期。當(dāng)前，市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，從“救與否”轉(zhuǎn)變?yōu)榫鹊恼呗涞兀_始進(jìn)入到預(yù)期政策的密集兌現(xiàn)期。

其實，這可以算的上是日前高層會議精神的落實。海通證券也判斷后階段或會有更多穩(wěn)需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業(yè)長期健康穩(wěn)定。

【“認(rèn)房不認(rèn)貸”影響有多大】

就最新出臺的政策而言，最受外界關(guān)注的就是對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的表述。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等超20城已優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

具體來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的表述對于一線城市的影響最大。中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是取消了該政策，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

由此可見，該政策能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

【首套房支持政策延續(xù)】

根據(jù)央行2016年規(guī)定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

同時會議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

【地產(chǎn)板塊投資價值幾何？】

在經(jīng)過了一小波反彈之后，地產(chǎn)板塊還能上車嗎？

首先看下估值方面，截至7月29日收盤，中證800地產(chǎn)指數(shù)PB市凈率僅為0.82倍，低于歷史超過95%的時間區(qū)間，說明指數(shù)成份股整體仍處于破凈狀態(tài)。

我們再從機(jī)構(gòu)視角來觀察一下當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)。

針對短期出臺的政策，華泰證券指出，此次住建部的表態(tài)是高層會議新定調(diào)下的明確調(diào)整，期待后續(xù)因城施策進(jìn)一步發(fā)力，尤其是需求端政策進(jìn)一步蔓延以及向更高能級城市拓展的速度。看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

長期來看，東興證券認(rèn)為，基于行業(yè)格局進(jìn)一步分化，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展模式難以為繼的行業(yè)趨勢，推薦兩條投資主線：

主線一：重點布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企。優(yōu)質(zhì)央國企有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機(jī)會在需求回暖之時搶占先機(jī)，高能級城市布局較多的龍頭央國企將有望受益。

主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時在地產(chǎn)運營和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹的優(yōu)質(zhì)房企。推薦在運營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚，同時具備較為領(lǐng)先的不動產(chǎn)綜合運營能力的龍頭房企。

通過機(jī)構(gòu)的觀點，我們明顯看出，不管是短期的政策刺激，或者是長期發(fā)展的穩(wěn)定性等各方面，都指向了一類房企——優(yōu)質(zhì)房企或將更加受益。

目前市面上較能體現(xiàn)地產(chǎn)龍頭價值的指數(shù)，為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)集中匯集市場頭部房企，呈現(xiàn)了極高的頭部房企集中度！

根據(jù)中證指數(shù)公司數(shù)據(jù)顯示，中證800地產(chǎn)指數(shù)前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬招金”權(quán)重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢！

資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的ETF為地產(chǎn)ETF（159707），具備稀缺性與辨識度。

附前十大權(quán)重股一覽：

從資金流向上來看，2023年至今，地產(chǎn)ETF（159707）基金份額持續(xù)震蕩上行，幾度刷新上市以來新高，獲得明顯的資金增倉行為。

注：文中數(shù)據(jù)來源于滬深交易所、Wind、中證指數(shù)公司、基金定期報告，截至2023.7.28。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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