《2023年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》：弱復(fù)蘇通道開啟，政策力度將更大

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中新經(jīng)緯8月8日電 (孫慶陽(yáng))植信投資研究院近期推出《2023年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)，并授權(quán)中新經(jīng)緯研究院聯(lián)合發(fā)布。報(bào)告認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出至暗時(shí)刻，行業(yè)進(jìn)入弱復(fù)蘇通道，下半年政策力度有望進(jìn)一步加大。報(bào)告預(yù)計(jì)，全年住宅銷售額仍有望實(shí)現(xiàn)輕微正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總體逐步回穩(wěn)，土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)改善。報(bào)告還提出了探索設(shè)立國(guó)家房地產(chǎn)專項(xiàng)基金，支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置等九條建議。

報(bào)告介紹，此輪房地產(chǎn)周期趨向于弱復(fù)蘇：一是政策處于相對(duì)支持的階段。前期樓市政策的進(jìn)一步落實(shí)、后續(xù)樓市政策的繼續(xù)放松將持續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)提供相對(duì)寬松的政策支持環(huán)境。二是居民收入正在逐步改善。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速為5.4%，較一季度提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。三是新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有效需求。2022年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.2%，戶籍率則在47%左右，距離發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%的平均水平還有較大的上升空間。未來(lái)一段時(shí)期，中國(guó)仍處于新型城鎮(zhèn)化的較快發(fā)展階段，這個(gè)過程中所釋放的巨大需求潛力將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支撐。四是疫情擾動(dòng)等因素的褪去推動(dòng)積壓的需求得以較快釋放。

報(bào)告認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可掉以輕心。考慮到房企資金壓力較大、土地購(gòu)置處在較低水平以及建安工程存量壓力不小，房地產(chǎn)開發(fā)投資在下半年難有起色。但在去年同期低基數(shù)效應(yīng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅將從上半年7.9%收窄至7%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累幅度也會(huì)小幅收窄。經(jīng)測(cè)算，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能會(huì)拖累固定資產(chǎn)投資1.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社零消費(fèi)的拖累為2.1個(gè)百分點(diǎn)，拖累GDP增長(zhǎng)約0.7個(gè)百分點(diǎn)。按照上述測(cè)算結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)投資可能將連續(xù)第二年對(duì)GDP產(chǎn)生較大程度的拖累，這在過去二十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中實(shí)屬罕見。期間，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)削減資產(chǎn)負(fù)債表的行為可能暗含其主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的轉(zhuǎn)變，即從主動(dòng)擴(kuò)張資產(chǎn)表向主動(dòng)管理負(fù)債表的轉(zhuǎn)變。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，這種趨勢(shì)形成則可能延續(xù)多年，換句話說房地產(chǎn)投資下行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累可能會(huì)進(jìn)一步持續(xù)。

報(bào)告測(cè)算，下半年房企債務(wù)待償規(guī)模為3692億元，較上半年減少1267億元，相較于營(yíng)收而言仍是不小的挑戰(zhàn)。其中，三季度房企將迎來(lái)年內(nèi)第二個(gè)償債小高峰，這對(duì)房企而言仍是不小的考驗(yàn)；四季度，房企的償債壓力可能才會(huì)有所緩解。需要指出的是，人民幣匯率的波動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致今年房企整體的償債成本相交于去年而言增加5%-8%。

報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年部分符合條件的一線和重點(diǎn)二線城市可能會(huì)取消或適度取消限制性購(gòu)房政策，嘗試推行“一區(qū)一策”；供給側(cè)進(jìn)一步加大住房金融供給側(cè)支持力度，有效化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地釋放市場(chǎng)需求和防控房企風(fēng)險(xiǎn)，具體提出九條政策建議。一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持；二是重點(diǎn)支持剛性住房需求，保障較低的首套房購(gòu)置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購(gòu)房者貸款優(yōu)惠；四是一、二線城市適度松動(dòng)限購(gòu)限貸政策，以釋放需求、擴(kuò)大銷售、回收資金；五是保持對(duì)優(yōu)質(zhì)房企合理的融資支持力度；六是加大實(shí)施房企定向?qū)捤捎?jì)劃，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項(xiàng)借款、并購(gòu)貸款和再貸款規(guī)模；七是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，創(chuàng)新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”； 八是探索設(shè)立國(guó)家房地產(chǎn)基金，中長(zhǎng)期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置；九是下半年有效增加一線和重點(diǎn)二線城市土地供給。

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責(zé)任編輯：張芷菡

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