【高端訪談】在前灘打造上海“灘”發(fā)展樣板區(qū)——專(zhuān)訪陸家嘴集團(tuán)總經(jīng)理蔡嶸

新華財(cái)經(jīng)上海8月9日電（記者何欣榮、楊有宗）在上海商業(yè)地產(chǎn)版圖中，位于黃浦江畔的前灘區(qū)域是一個(gè)高光板塊。多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，占地面積2.83平方公里的前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)辦公樓去化速率領(lǐng)先全市，并持續(xù)位列上海新興商務(wù)區(qū)空置率最低的板塊。

“到前灘去！”前灘區(qū)域正受到越來(lái)越多中外企業(yè)的青睞，最近幾年入駐企業(yè)的年稅收貢獻(xiàn)超過(guò)200億元。作為前灘整體開(kāi)發(fā)背后的操盤(pán)手，上海陸家嘴集團(tuán)做對(duì)了什么？對(duì)于上海“一江一河”（黃浦江和蘇州河）貫通來(lái)說(shuō)，前灘的崛起意味著什么？對(duì)于全國(guó)其他正在打造CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）的地方政府來(lái)說(shuō)，前灘的發(fā)展又帶來(lái)哪些啟示？帶著這些問(wèn)題，記者近日專(zhuān)訪了上海陸家嘴集團(tuán)總經(jīng)理蔡嶸。

【資料圖】

記者：前灘區(qū)域從2012年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)至今，目前已躋身“上海2035”總體規(guī)劃中的中央活動(dòng)區(qū)之列。與老牌的商務(wù)區(qū)比如陸家嘴相比，前灘的升級(jí)主要體現(xiàn)在什么地方？

蔡嶸：根據(jù)上海市政府發(fā)布的《黃浦江南延伸段前灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，陸家嘴集團(tuán)自2012年開(kāi)始主導(dǎo)前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。截至2023年6月末，前灘包括13公里道路、1.55公里河道改造、近百萬(wàn)平方米綠地等市政基礎(chǔ)設(shè)施已建成。已竣工項(xiàng)目70個(gè)，總建筑面積占區(qū)域規(guī)劃建筑面積的77%，兌現(xiàn)了開(kāi)發(fā)之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承諾。十四五期間，前灘將全面建成。

總結(jié)以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，前灘的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)尤其重視城市功能的復(fù)合和平衡，不僅要將前灘打造成為集總部商務(wù)、高端商業(yè)、國(guó)際教育、文化傳媒、體育休閑于一體的國(guó)際化中央商務(wù)區(qū)，更要成為復(fù)合、生態(tài)、宜居的城市中央活動(dòng)區(qū)。從中央商務(wù)區(qū)到中央活動(dòng)區(qū)，區(qū)域的發(fā)展能級(jí)無(wú)疑更上一層樓。

具體來(lái)說(shuō)，我們吸取了小陸家嘴區(qū)域開(kāi)發(fā)不夠宜居、功能缺乏人性化的缺點(diǎn)，結(jié)合新時(shí)代的城市發(fā)展要求，在四個(gè)方面提升和創(chuàng)新開(kāi)發(fā)思路，一是堅(jiān)持城市中心的開(kāi)發(fā)定位，將城市綜合體和小尺度街區(qū)有效融合；二是堅(jiān)持國(guó)際化的開(kāi)發(fā)視野，從單一商務(wù)功能拓展到營(yíng)造國(guó)際化氛圍；三是堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式，從平面城區(qū)拓展到構(gòu)筑“垂直城市”“立體城市”“24小時(shí)城市”；四是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)理念，從粗放型高耗能模式到塑造節(jié)能型低碳城市。

此外，我們還創(chuàng)新招商模式，吸引“好人家”和陸家嘴集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)。在一級(jí)招商階段，根據(jù)核心區(qū)域幾大綜合體的功能定位及特點(diǎn)，與太古集團(tuán)、美國(guó)鐵獅門(mén)、香港信德集團(tuán)等國(guó)際一流開(kāi)發(fā)商合作，引入他們的優(yōu)勢(shì)資源，共同打造了前灘太古里、晶耀前灘、信德31文化演藝中心等特色項(xiàng)目。

記者：多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都反映，前灘的帶看率、出租率、入駐跨國(guó)企業(yè)數(shù)量等指標(biāo)在上海新興商務(wù)區(qū)中居于前列。前灘的流量密碼何在？

蔡嶸：前灘的交通條件非常優(yōu)越，擁有南北高架、中環(huán)這兩條城市交通主動(dòng)脈，以及多條越江隧道，還有三條軌道交通線路在前灘交匯，不管是市內(nèi)通勤或國(guó)內(nèi)國(guó)際差旅都極為便捷。截至2023年6月末，陸家嘴集團(tuán)在前灘自持的在營(yíng)辦公樓中，入市超過(guò)一年的樓宇出租率達(dá)到95%。

地理區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)只是基礎(chǔ)條件。前灘開(kāi)發(fā)中有個(gè)非常重要的理念“先宜居后宜業(yè)”，現(xiàn)在看基本做到了。我自己有時(shí)候在前灘散步，看到早上有很多人在這里晨跑鍛煉，中午一些熱門(mén)餐廳都要排隊(duì)，商業(yè)綜合體前灘太古里成為城市新晉“網(wǎng)紅”打卡地，前灘的人氣和流量可見(jiàn)一斑。

為何能做到這一點(diǎn)？從規(guī)劃看，前灘是為數(shù)不多的由一家開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)整體規(guī)劃及一二級(jí)開(kāi)發(fā)的“中央活動(dòng)區(qū)”，在350萬(wàn)平方米總開(kāi)發(fā)體量中，辦公面積147萬(wàn)平方米、商業(yè)面積66萬(wàn)平方米、住宅面積90萬(wàn)平方米，城市配套面積包括文化、教育、醫(yī)療等共有47萬(wàn)平方米，區(qū)域整體綠化率高達(dá)35%。近十年來(lái)我們嚴(yán)格按照這個(gè)規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)，從源頭上確保了前灘“職住平衡、產(chǎn)城融合”。

從細(xì)節(jié)看，陸家嘴集團(tuán)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商。我們精心打磨各種產(chǎn)品，使得區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)城市功能非常人性化。比如，除了辦公樓產(chǎn)品，陸家嘴集團(tuán)在前灘還運(yùn)營(yíng)了2500多套中高端租賃式公寓，為企業(yè)員工和高管提供靈活多元的居住方式，很多人“工作在前灘也住在前灘”。此外，前灘集聚了國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)的教育資源，先后吸引英國(guó)惠靈頓公學(xué)、華二九年一貫制學(xué)校、冰廠田幼兒園等10個(gè)高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)教育品牌和公立教育配套進(jìn)駐，上海紐約大學(xué)前灘新址也于2023年整體正式開(kāi)學(xué)。不夸張地說(shuō)，在前灘可以從幼兒園讀到大學(xué)。

記者：前灘在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，吸引了醫(yī)藥、快消、金融等幾大類(lèi)企業(yè)。如何在此基礎(chǔ)上因勢(shì)利導(dǎo)，形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)？

蔡嶸：應(yīng)該說(shuō)，商務(wù)區(qū)具體產(chǎn)業(yè)是很難規(guī)劃的，我們要做的是竭力為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展?fàn)I造良好外部環(huán)境。比如，陸家嘴集團(tuán)與上海自貿(mào)區(qū)世博管理局聯(lián)動(dòng)，在前灘設(shè)立“樓宇經(jīng)濟(jì)專(zhuān)員機(jī)制”，確保企業(yè)需求能夠第一時(shí)間得到反饋和解決。同時(shí)，雙方聯(lián)合頭部企業(yè)還發(fā)起“前灘匯”，邀請(qǐng)轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)負(fù)責(zé)人定期交流，在促進(jìn)跨界合作的同時(shí)也進(jìn)一步擴(kuò)大前灘朋友圈。

根據(jù)前灘區(qū)域的地理位置、辦公產(chǎn)品特點(diǎn)、配套優(yōu)勢(shì)，針對(duì)近年來(lái)市場(chǎng)大環(huán)境的變化，我們著力針對(duì)金融行業(yè)外溢需求、快消行業(yè)整合需求、醫(yī)藥行業(yè)擴(kuò)張需求等產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，進(jìn)行了深入挖掘。目前，前灘吸引了近300家企業(yè)入駐，其中七成為外企，跨國(guó)公司地區(qū)總部達(dá)到31家，包括普華永道、希爾頓、美敦力、武田制藥等。隨著頭部企業(yè)的入駐，逐漸形成了示范和帶動(dòng)效應(yīng)，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的集聚。

記者：“一江一河”（黃浦江、蘇州河）沿線是上海未來(lái)城市發(fā)展重心。有“灘”的地方，包括外灘、北外灘、前灘等都是上海熱點(diǎn)區(qū)域。貫徹“人民城市”重要理念，前灘未來(lái)還有哪些提升空間？

蔡嶸：2017年以來(lái)，黃浦江核心段45公里岸線和蘇州河中心城區(qū)42公里岸線相繼貫通開(kāi)放，市民游客從“沿江不見(jiàn)江”到“近水更親水”。這給市民游客帶來(lái)更多獲得感的同時(shí)，也使得各種資源要素加快向?yàn)I水區(qū)域集中，進(jìn)一步提升了濱水區(qū)域價(jià)值。

貫徹“人民城市”重要理念，陸家嘴集團(tuán)也探索在前灘區(qū)域提供更優(yōu)質(zhì)的公共空間。除了大片的綠地，我們還在前灘主要的寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體之間修了一條空中連廊，使得在前灘上班或購(gòu)物的人，能夠從大樓一直步行到黃浦江畔。此外，我們聯(lián)合國(guó)家電投公司建設(shè)了前灘能源中心，采用冷熱電三聯(lián)供技術(shù)及蓄能技術(shù)，為前灘區(qū)域內(nèi)超過(guò)200萬(wàn)平方米的辦公、商業(yè)和酒店建筑集中提供空調(diào)冷熱源。在2023年全國(guó)低碳日上，前灘通過(guò)驗(yàn)收成為上海市第二批低碳發(fā)展實(shí)踐區(qū)。

截至目前，前灘所有80個(gè)可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已全部建成投用或進(jìn)入建設(shè)狀態(tài)，城市形象已基本呈現(xiàn)。建設(shè)會(huì)有終點(diǎn)，但管理服務(wù)效能的提升是永恒的。智慧城市、綠色生態(tài)，都需要在實(shí)踐當(dāng)中不斷完善和提升，前灘軟實(shí)力的打造是我們不斷追求的目標(biāo)。

編輯：王春霞

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