【世界聚看點(diǎn)】熱點(diǎn) | “帶押過戶”在百城全面推廣 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？

3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

這意味著“帶押過戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國(guó)化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。

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“帶押過戶”到底是什么？“帶押過戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。該模式主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。

在傳統(tǒng)的二手房交易過程，需要“先贖樓再過戶”：賣方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，而后買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。賣方還清房貸的方式，往往是買方提前支付購(gòu)房款墊付，或者賣方自行籌措“過橋”資金。

因此，“帶押過戶”不僅是交易流程上的簡(jiǎn)化，更針對(duì)性解決了傳統(tǒng)二手房交易中籌集資金難、轉(zhuǎn)貸時(shí)間長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)不安全等痛點(diǎn)問題，便民利企，還有助于降低制度性交易成本。

《通知》發(fā)布后，北京迅速跟進(jìn)，從3月31日起，居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比其他城市，北京“帶押過戶”有一些創(chuàng)新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請(qǐng)貸款。不過，買方選擇“帶押過戶”時(shí)，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。

廣東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉員指出：“帶押過戶”政策在落地執(zhí)行中還面臨一些問題：一是推行“帶押過戶”會(huì)免除過橋、贖樓、擔(dān)保等環(huán)節(jié)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)收益減少，主動(dòng)開展的積極性低；二是跨行辦理會(huì)導(dǎo)致原按揭銀行損失貸款收益，貸款減少引致存款流失。

另外，多環(huán)節(jié)合并辦理可能出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”，銀行抵押權(quán)落空，買方付了款(首付和按揭)無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，房子過了戶賣方收不到款等。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)或交易存在瑕疵、房屋評(píng)估值異動(dòng)，當(dāng)買賣雙方存在誠(chéng)信問題，如賣方隱瞞房屋糾紛，買方資信不夠等，上述風(fēng)險(xiǎn)客觀存在。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師給買賣雙方建議提出建議，

首先，不論哪一方，都必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^戶具體政策，最好到不動(dòng)產(chǎn)登記中心詳細(xì)詢問溝通。不同的城市，細(xì)化的操作可能有所不同，千萬(wàn)不要簡(jiǎn)單地上網(wǎng)溜達(dá)下就自以為很清楚了。

其次，對(duì)于購(gòu)房人而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶，實(shí)際上是購(gòu)房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過戶，自己所購(gòu)買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)流程中，如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。所以，如果想帶押過戶，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

再次，務(wù)必注意核實(shí)擬購(gòu)買的房屋是否可以帶押過戶。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時(shí)候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚，查看下抵押權(quán)登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。

作為購(gòu)房人，建議對(duì)賣方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封，導(dǎo)致不必要的麻煩。

作為賣方，也需要提前核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購(gòu)房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時(shí)回款解押。

總之，“帶押過戶”對(duì)樓市影響幾何還有待觀察。無(wú)論如何，這項(xiàng)政策涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

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