丁祖昱評(píng)樓市：市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好 房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)

2023年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，2月行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)、百城新房成交同環(huán)比皆漲5成，單月規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌。

分城市來(lái)看，部分城市來(lái)訪、去化回升，如北京、上海、成都、武漢、重慶等。

3月即將過(guò)去，從目前來(lái)看，這些點(diǎn)狀復(fù)蘇的城市成色各不相同，其中，北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市穩(wěn)了；廣州、武漢等城市接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)成交仍有上行空間，但后續(xù)若漲價(jià)或取消優(yōu)惠，在無(wú)政策利好疊加刺激下，可能會(huì)有壓力。與此同時(shí)，還有部分熱點(diǎn)城市回暖持續(xù)性存疑。

(資料圖)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整階段，居民購(gòu)房情緒仍不積極，后續(xù)整體新房銷(xiāo)售規(guī)模和增速回升的持續(xù)性或?qū)⒉蛔悖糠殖鞘斜３帧盁狳c(diǎn)恒熱”。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步改善，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

2022年下半年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大，關(guān)鍵指標(biāo)連續(xù)多個(gè)月下滑。2023年3月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年1-2月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體向好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)積極變化，市場(chǎng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)暖、投資端降幅明顯收窄。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，1-2月全國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回暖。住宅品類(lèi)尤為突出，1-2月商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降0.6%，銷(xiāo)售額同比上漲3.5%。重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門(mén)等弱二線(xiàn)城市以及徐州、淮安等三四線(xiàn)城市出現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇。

行業(yè)數(shù)據(jù)公布后不久，3月17日中國(guó)人民銀行宣布降準(zhǔn)，決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），預(yù)計(jì)向銀行體系釋放中長(zhǎng)期流動(dòng)性約5500億元，給整體市場(chǎng)再加一針強(qiáng)心劑。

在中央持續(xù)釋放利好預(yù)期的同時(shí)，地方層面也有多個(gè)城市推出放松政策，包含放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放寬公積金貸款、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

在這些利好政策的推動(dòng)下，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)止跌回升，百城新房成交同環(huán)比皆漲5成，不少城市來(lái)訪、去化回升。

從目前復(fù)蘇的城市來(lái)看，成色各不相同。一線(xiàn)城市中的北京和上海，受供應(yīng)限制，市場(chǎng)后續(xù)還將持續(xù)釋放需求，整體熱度維持高位。如2023年上海第一、二批次新房供應(yīng)量約6958套及6855套，明顯低于以往平均約10000套房源的供應(yīng)量。

二線(xiàn)城市中，南京、蘇州、武漢依托剛需、剛改市場(chǎng)，無(wú)論是來(lái)訪還是去化都穩(wěn)中有增。如南京市場(chǎng)2月商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，90平方米以下面積段成交占比最高，其次為110-120平方米及100-110平方米面積。

天津不僅剛需、剛改市場(chǎng)復(fù)蘇，改善市場(chǎng)也全面回暖。整體市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的低位盤(pán)整后，目前已經(jīng)進(jìn)入需求集中釋放期。

鄭州、重慶、廈門(mén)三城則集中在剛需市場(chǎng)，小面積、低總價(jià)項(xiàng)目持續(xù)熱線(xiàn)。如重慶，對(duì)比2022年及2023年1-2月重慶中心城區(qū)住宅成交總價(jià)段變化可以看到，總價(jià)120萬(wàn)以?xún)?nèi)剛需產(chǎn)品份額增長(zhǎng)明顯。

三四線(xiàn)城市方面，無(wú)錫、常州、東莞、徐州等改善項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)較好，為三四線(xiàn)城市中率先復(fù)蘇的城市之一。

綜合以上這些復(fù)蘇的城市來(lái)看，雖然各自復(fù)蘇成色不一，但整體來(lái)看，這些城市的回暖共性主要有三大因素：首先，按照歷史規(guī)律，因春節(jié)返鄉(xiāng)，每年春節(jié)后基本都會(huì)迎來(lái)一輪需求釋放；其次，隨著疫情的全面解綁，在2022年底高峰過(guò)去后，也會(huì)釋放部分補(bǔ)償性購(gòu)房需求；最后，在中央持續(xù)釋放利好預(yù)期，各地政策放松刺激下的加持，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)有一定的推動(dòng)作用。

2023年3月即將過(guò)去，從目前來(lái)看，1-2月點(diǎn)狀回暖的熱點(diǎn)城市部分出現(xiàn)到訪認(rèn)購(gòu)量回落的現(xiàn)象。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第12周，各能級(jí)成交指數(shù)漲跌不一。一線(xiàn)指數(shù)環(huán)比回升37.77點(diǎn)至129.72，除深圳外，其余三城成交環(huán)比均回升。二線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比下降0.60點(diǎn)至81.34，武漢、成都成交繼續(xù)維持高位，青島、重慶回升顯著，但長(zhǎng)沙、福州、南京等有所回落。三四線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比回升8.81點(diǎn)至133.90，佛山、江門(mén)、肇慶等成交環(huán)比再升并繼續(xù)領(lǐng)跑，溫州、東莞等回調(diào)。

從點(diǎn)狀回暖城市的持續(xù)性來(lái)看，接下來(lái)“小陽(yáng)春”熱度或維持，但各大城市將繼續(xù)保持分化行情。

其中，北京、上海、成都在持續(xù)供應(yīng)下，熱度或?qū)⒕S持高位。如從北京當(dāng)前的庫(kù)存量及未來(lái)潛在供應(yīng)量來(lái)看，順義、豐臺(tái)將競(jìng)爭(zhēng)白熱化，大興、房山、昌平等剛需區(qū)域供應(yīng)量將縮水，取而代之的是剛改首改類(lèi)產(chǎn)品，剛改、首改類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈且將分化?；趨^(qū)域內(nèi)、板塊內(nèi)“不斷分化”的狀態(tài)，預(yù)判未來(lái)3-6月樓市整體成交表現(xiàn)為“維穩(wěn)”前提下的“結(jié)構(gòu)性波動(dòng)”。

廣州和武漢接下來(lái)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，在這基礎(chǔ)上，4月將延續(xù)“小陽(yáng)春”熱度。但從成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看，若項(xiàng)目折扣力度收回或是存在漲價(jià)跡象，在無(wú)政策利好下，那整體市場(chǎng)熱度也將難以為繼。

此外，鄭州、長(zhǎng)沙、天津受熱銷(xiāo)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)不足影響，后續(xù)回暖的持續(xù)性或?qū)⒋嬉伞?/p>

2023年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化。

銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖主要源于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整、剛需購(gòu)房者抓緊低信貸利率窗口期、積壓購(gòu)房需求的集中釋放等，但當(dāng)前居民購(gòu)房情緒仍不積極。目前已經(jīng)出現(xiàn)了部分回暖城市熱度回落的現(xiàn)象，因此當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處在調(diào)整階段，后期隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步改善，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，基于區(qū)域內(nèi)、板塊內(nèi)“不斷分化”的狀態(tài)，企業(yè)在開(kāi)工進(jìn)度、拿證速度方面還需抓緊節(jié)奏，以期在競(jìng)爭(zhēng)分化且內(nèi)卷的環(huán)境中努力跑贏競(jìng)品。

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