房地產(chǎn)龍頭迎布局良機(jī) 萬科A(000002)盈利水平修復(fù)可期

房地產(chǎn)的主要機(jī)會在于龍頭特別是國企央企龍頭在行業(yè)未來競爭中的優(yōu)勢可能會越來越明顯，而像萬科、保利等龍頭最近股價(jià)又處于一個短期超跌的狀態(tài)，具備中長期介入的契機(jī)。從行業(yè)基本面看，8月以來商品房銷售呈現(xiàn)弱修復(fù)，意味著銷售處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過程或是緩慢的。中郵證券分析師劉清海指出，拿地端持續(xù)低迷，行業(yè)整體資金壓力較大，壓制遠(yuǎn)期銷售表現(xiàn)。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)。

低基數(shù)與寬松政策共同作用下，銷售開始出現(xiàn)連續(xù)單月同比改善，市場仍處于復(fù)蘇趨勢內(nèi)。申港證券分析師曹旭特指出，新開工與竣工面積保持上月較大的單月增速差，房企資金仍緊，“保交樓”仍是核心。有限資金下，房企缺少新取地開工動力，新開工與竣工難以兩頭兼顧;竣工端在連續(xù)兩月出現(xiàn)單月同比年內(nèi)大幅改善，進(jìn)一步明確了“保交付”的政策決心和動作確定性。整體來看，行業(yè)仍處于銷售弱復(fù)蘇+竣工支撐施工及投資的狀態(tài)，核心問題仍是復(fù)蘇慢+資金緊，邊際有好轉(zhuǎn)但未出現(xiàn)根本性改善，仍需等待銷售端進(jìn)一步回暖。

光大證券分析師何緬南表示，2022 開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，保障房貸款不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。政策利好頻發(fā)，促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。預(yù)期后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，悲觀情緒逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。近期市場對房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口等。

潛力股精選

萬科A(000002)

公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3376.7億元，同比增長24.4%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。開源證券指出，2022年三季度公司多元化業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健。首先，萬物云于9月底在中國香港分拆上市，三季度共拓展項(xiàng)目220個;其次，萬緯物流實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.7億元，同比增長42.7%。三季度獲取4個項(xiàng)目，新開業(yè)8個項(xiàng)目，出租率穩(wěn)定;最后，商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入62.5億元，同比增長10.6%。印力開業(yè)項(xiàng)目整體出租率提升至92.7%。整體來看，公司作為行業(yè)龍頭具有強(qiáng)大的資源整合優(yōu)勢和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整體盈利水平修復(fù)可期。

新城控股(601155)

公司2022年前三季度江蘇銷售額占比達(dá)28.9%，對業(yè)績貢獻(xiàn)顯著。公司投資保持謹(jǐn)慎，截至2022年上半年土儲面積1.31億方，可滿足2-3年的開發(fā)需求，布局結(jié)構(gòu)較均衡。受銷售不及預(yù)期及疫情影響，公司結(jié)算業(yè)績受到負(fù)面影響。開源證券指出，2022年三季度公司新開業(yè)了7座吾悅廣場，營吾悅廣場數(shù)量達(dá)134座，可出租面積757.4萬方;1-9月實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入為71.95億元，同比增長18.1%;開業(yè)商場平均出租率達(dá)95.12%，經(jīng)營情況穩(wěn)中向好。公司2022年上半年物業(yè)出租毛利率達(dá)72.2%，收入持續(xù)增長有助于公司盈利水平釋放。

保利發(fā)展(600048)

公司三季度新增拿地總地價(jià)628億元，權(quán)益地價(jià)391億元，新增權(quán)益建面236萬平米。前三季度累計(jì)新增拿地總地價(jià)1235億元，權(quán)益地價(jià)785億元，新增土儲權(quán)益占比為 67%，全口徑拿地銷售比為38.6%，拿地強(qiáng)度較2022年上半年提升9.7%。光大證券指出，公司重點(diǎn)聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38個核心城市拿地金額占比90%，其中上海、廈門、廣州三個核心城市合計(jì)占比超45%，去化保障度高。公司銷售穩(wěn)健，拿地實(shí)力強(qiáng)，央企信用與品牌美譽(yù)度高，盈利能力于行業(yè)加速出清后有望迎來修復(fù)，看好公司作為行業(yè)龍頭的未來發(fā)展空間。

金地集團(tuán)(600383)

公司多年來堅(jiān)持深耕高能級城市，2022年以來審慎研判市場變化，實(shí)行“量入為出”的投資原則，同時(shí)提高投資標(biāo)準(zhǔn)。前三季度，公司進(jìn)一步加強(qiáng)一二線城市布局，連續(xù)在北京、上海、西安、廈門、長沙等城市獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。截至9月底，公司共新增土地儲備171萬平方米，總投資額達(dá)220億元，充裕的土儲保障公司中長期發(fā)展。中郵證券指出，得益于充足的可售資源和優(yōu)質(zhì)的城市布局，公司銷售排名持續(xù)提升，1-9月同比降幅相比1-6月明顯收窄。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2020年銷售額排名為第13名，2022年三季度末已提升至第7名。

招商蛇口（001979）

公司作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。公司9 月銷售額同比大增，得益于公司改善項(xiàng)目良好的去化表現(xiàn)，帶動公司整體銷售均價(jià)上漲，公司較強(qiáng)的改善性產(chǎn)品有助于鞏固公司市場地位。根據(jù)公司經(jīng)營簡報(bào)，前9月公司共獲取43 宗土地，拿地力度51%。公司重點(diǎn)布局核心一二線城市，2022 年新增土儲計(jì)容建面一二線城市占比為84%。公司憑借較強(qiáng)的銷售韌性，持續(xù)在行業(yè)低谷期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，這將有利于公司中長期銷售、保持穩(wěn)健發(fā)展和市占率提升。

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