鄭州富邦銘邸二期小區(qū)：開發(fā)商和業(yè)主 誰才有權(quán)引進(jìn)物業(yè)公司？

近期，鄭州富邦銘邸二期小區(qū)更換物業(yè)一事引發(fā)網(wǎng)友熱議。2021年10月，小區(qū)業(yè)主通過臨時業(yè)主大會將原來的物業(yè)公司解聘，經(jīng)全體業(yè)主投票同意，要求原物業(yè)公司限期撤離該小區(qū)。2022年2月，在業(yè)主已經(jīng)選定新的物業(yè)公司等待入駐時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商引進(jìn)了新的物業(yè)公司。

開發(fā)商和業(yè)主，誰才有權(quán)引進(jìn)物業(yè)公司?如今此事有了新進(jìn)展。

社區(qū)

正在核實(shí)業(yè)主的真實(shí)想法

4月19日，鄭州市園田社區(qū)工作人員告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者，現(xiàn)在是對此前業(yè)主的物業(yè)招聘表決登記進(jìn)行核查，一是核查小區(qū)業(yè)主表決的真實(shí)情況;二是社區(qū)想通過入戶的方式了解業(yè)主的一些意見，看下一步的物業(yè)管理怎么去做。

同時，社區(qū)工作人員就該小區(qū)物業(yè)現(xiàn)有問題進(jìn)行了回復(fù)：“如果小區(qū)要走規(guī)范化的話，首先要成立業(yè)委會，讓業(yè)委會擔(dān)負(fù)起小區(qū)全體業(yè)主的主體責(zé)任。”

但如果業(yè)主不想成立業(yè)委會，可以按照民法典的有關(guān)規(guī)定，全體業(yè)主的三分之二參與表決，超過半數(shù)業(yè)主同意后，業(yè)主可自行招聘物業(yè)公司。社區(qū)工作人員說，屆時社區(qū)將對業(yè)主表決簽字情況進(jìn)行核實(shí)，第一核實(shí)是不是全體業(yè)主的意見，第二就是征求一下小區(qū)全體業(yè)主的意見，對物業(yè)持有什么態(tài)度。“如果這些都是小區(qū)業(yè)主真實(shí)的意見，需要換一個業(yè)主們信得過的物業(yè)公司，那就按照法律的相關(guān)規(guī)定，社區(qū)和辦事處將協(xié)助業(yè)主向前推進(jìn)。”

專家

開發(fā)商自行引進(jìn)物業(yè)這種操作不合法

此前，河南省住建廳回應(yīng)，根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，沒有業(yè)委會也是可以選聘新物業(yè)公司的。在沒有業(yè)委會的情況下，業(yè)主可通過投票選聘新的物業(yè)公司。首先要全體業(yè)主的三分之二參與表決，其次要半數(shù)業(yè)主投票同意。

隨后，頂端新聞·河南商報(bào)記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，依據(jù)民法典第九百三十九條的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。如果在不成立業(yè)委會的條件下，可根據(jù)《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十四條的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，需全體業(yè)主同意。

一個需要全體業(yè)主的三分之二參與表決，超半數(shù)業(yè)主投票同意，即可更換物業(yè)公司，一個需要全體業(yè)主同意。那么究竟需要多少業(yè)主同意?

鄭州大學(xué)法學(xué)院楊會永教授表示，開發(fā)商自行引進(jìn)物業(yè)這種操作不合法，需要組織全體業(yè)主討論表決聘請新物業(yè)。在法律法規(guī)的適用上，應(yīng)該優(yōu)先適用上位法。《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》發(fā)布于2019年11月25日，然而新版民法典是在2021年1月1日正式實(shí)施，在該情況下應(yīng)優(yōu)先適用民法典。(頂端新聞·河南商報(bào)記者郭世杰)

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