如何劃分小區(qū)的會(huì)所使用權(quán)

案情：

某小區(qū)的業(yè)主俱樂(lè)部一直是老年人的“娛樂(lè)天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點(diǎn)茶水費(fèi)，很公道。但就在幾個(gè)月前，業(yè)主俱樂(lè)部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現(xiàn)場(chǎng)一片繁忙。而三樓則已經(jīng)裝飾一新，儼然一個(gè)豪華的寫(xiě)字樓。有時(shí)候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調(diào)掛在外面，熱氣也會(huì)影響周邊的住戶。但更讓業(yè)主們憤怒的是小區(qū)業(yè)主俱樂(lè)部的權(quán)屬問(wèn)題，他們認(rèn)為，該業(yè)主俱樂(lè)部屬于小區(qū)配套建筑，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主同意不能擅自變賣(mài)或者變更使用功能。

小區(qū)物業(yè)處負(fù)責(zé)人卻表示，這一建筑本來(lái)就屬于營(yíng)業(yè)性質(zhì)的俱樂(lè)部，產(chǎn)權(quán)開(kāi)始屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)以后，銀行對(duì)其名下的物業(yè)進(jìn)行了拍賣(mài)，產(chǎn)權(quán)落在一私人老板手上，后來(lái)這位老板又將該建筑轉(zhuǎn)手，但并不是轉(zhuǎn)給現(xiàn)在的商城集團(tuán)，現(xiàn)在使用該建筑的商城集團(tuán)是從第三個(gè)產(chǎn)權(quán)人手上租來(lái)的。

最終了解才發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主俱樂(lè)部性質(zhì)為商業(yè)用途，并不是業(yè)主們所說(shuō)的屬于全體業(yè)主所有。

律師說(shuō)法：

一般情況下，小區(qū)配套的會(huì)所不作為公攤面積由業(yè)主來(lái)負(fù)擔(dān)，所以一般是作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記的，也就是產(chǎn)權(quán)是屬于開(kāi)發(fā)商的。而上述業(yè)主俱樂(lè)部既然能辦下產(chǎn)權(quán)，就說(shuō)明相關(guān)部門(mén)在權(quán)屬的問(wèn)題上已經(jīng)很明確，房產(chǎn)證寫(xiě)誰(shuí)就歸誰(shuí)。對(duì)于業(yè)主反對(duì)會(huì)所變更用途，小區(qū)在建設(shè)規(guī)劃之初，如果對(duì)會(huì)所的性質(zhì)有明確規(guī)定的，且樓盤(pán)在銷(xiāo)售廣告宣傳時(shí)，突出是為業(yè)主服務(wù)的功能，在購(gòu)房合同里也對(duì)服務(wù)性質(zhì)有明確規(guī)定的，雖然產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，但在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購(gòu)房者的利益，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

相關(guān)：

《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》

第五條商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

(一)成本

1、征地費(fèi)及安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

2、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算;

3、住宅建設(shè)、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算;

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算;住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行;

5、管理費(fèi)：以本款1到4項(xiàng)之和為基數(shù)的1—3%計(jì)算;

6、貸款利息：計(jì)入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。

(二)利潤(rùn)

以本暫行辦法第五條成本1至4項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(三)稅金

按國(guó)家稅法規(guī)定繳納

(四)地段差價(jià)，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。地段差價(jià)收入存入建設(shè)銀行。

第六條下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：

1、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;

2、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　　 原標(biāo)題：如何劃分小區(qū)的會(huì)所使用權(quán)