拍下土地卻未付款 中天金融坐困地產(chǎn)圍城

作為一家貴州本土的房地產(chǎn)公司，近兩年公司發(fā)展是并不順利的，不僅去地產(chǎn)化資本運作屢屢不順，且收購華夏人壽股權(quán)的遲遲未落定而讓70億資金被鎖。雖然公司在積極轉(zhuǎn)型金融，并在該領(lǐng)域砸下了重金，但參股的金融公司給公司的回報卻相當(dāng)有限。

中天金融曾以貴州本土的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)聞名，但近兩年囊中逐漸羞澀，還被信托公司的季報指出拍下的某個地塊遲遲未支付土地出讓金，加之房地產(chǎn)市場仍未走出“寒冬”，這讓公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)前景黯淡。

早年間，中天金融曾試圖“鯨吞”華夏人壽，但后者被中國銀保監(jiān)會宣布接管已有一年半，導(dǎo)致中天金融支付的70億元定金反而有無法收回之虞。至于轉(zhuǎn)讓旗下主要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——中天城投，交易對手卻一再拖延支付收購款。

拍下土地卻未付款

中天金融坐困地產(chǎn)圍城

安信信托(600816.SH)危機爆發(fā)兩年多，近日風(fēng)險處置獲得重大進展：“為維護社會穩(wěn)定，遵循有關(guān)部門化解安信風(fēng)險的精神”，有中國信托業(yè)保障基金背景的上海維安投資管理有限公司出面受讓安信信托自然人客戶的合格信托受益權(quán)，投資者可立即獲得本金的5~9成不等。這一思路既打破了剛兌，又“適當(dāng)向中小投資者傾斜”，受到投資者的歡迎。安信信托也在近日表示，簽約率超90%。

上述方案不分項目、統(tǒng)一兌付，投資者只是把信托份額給了維安投資公司，換言之，底層資產(chǎn)的處置還要繼續(xù)。安信信托過往擅長和中小地產(chǎn)商合作博取高收益，但近兩年不少底層投向地產(chǎn)的信托產(chǎn)品未及時兌付，“安信新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金信托計劃”就是典型。投資人提供的材料顯示，信托計劃募資達60億元，資金用于認購上海金睦投資合伙企業(yè)(有限合伙)的LP份額，再投向貴州宏德置業(yè)有限公司等企業(yè)，用于貴陽樂灣國際新農(nóng)村的項目建設(shè)。產(chǎn)品應(yīng)于2019年4月到期，但一直延期。到2021年底，信托計劃存續(xù)規(guī)模仍有40億元，其中優(yōu)先份額24.6億元、劣后份額15億。

這宗失敗的投資，涉及到了上市公司中天金融(000540.SZ)。有安信信托客戶提供的《安信新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計劃2021年4季度管理報告》透露，部分開發(fā)商存在未繳納土地出讓金的情況——“9號地塊競得人貴陽城投中天置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司仍未能在合同約定時間繳清土地出讓金”。天眼查APP顯示，貴陽城投中天置業(yè)的股東穿透后指向中天金融。

中天金融有著耀眼的過去：公司曾是貴州本土第一大開發(fā)商，實控人羅玉平數(shù)次榮登貴州首富。貴陽的中天廣場、金融城等多個地標(biāo)性建筑，也由其操盤。但時過境遷，公司近兩年曝出了諸多利空消息，譬如主營地產(chǎn)增收不增利等。

為何交易對手一再失約?信托季報稱有多方原因，特別是去年下半年以來地產(chǎn)市場不景氣：(1)“銷售不及預(yù)期。2021年4季度，宏德置業(yè)當(dāng)季銷售基本停滯。全年銷售完成情況對比年初目標(biāo)有較大差距”;(2)施工緩慢。“出現(xiàn)單位停工，造成大面積逾期交房……”，經(jīng)協(xié)調(diào)，部分地塊已恢復(fù)施工，“但因宏德置業(yè)銷售困難導(dǎo)致施工款項無法及時支付，整體施工進展仍舊較為緩慢，仍面臨較大交房壓力”。

中天金融的困境有多嚴(yán)重?信托季報總結(jié)：“受當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境及項目輿情等影響，項目公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)惡化，資金鏈已發(fā)生斷裂，涉訴案件增加，項目公司及保證人多項資產(chǎn)查封受限，對其持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成挑戰(zhàn)。9號土地出讓金的后續(xù)繳納存在不確定性，相關(guān)土地返還款存在被協(xié)調(diào)用于項目工程款及農(nóng)民工工資的情況，土地返還款的返還安排尚未有明確節(jié)點”。

附圖 安信新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計劃2021年4季報

事實上，貴州地區(qū)的地產(chǎn)市場確實不容樂觀。據(jù)易居研究院報告，2021年前11個月，貴州地區(qū)商品房成交金額同比下跌1%，在32個省/市/自治區(qū)中排名23位，也是13個商品房均價出現(xiàn)下跌的省/市/自治區(qū)之一。

在諸多壓力下，安信信托方面坦承，“我司目前尚未掌握中天城投剩余土地出讓金的繳納時間，該地塊后續(xù)土地出讓金能否足額繳納存在較大不確定性”。信托公司也只能督促項目公司“加緊協(xié)調(diào)9號地塊土地一級開發(fā)成本返還事宜”。

財報也顯示，五年來，中天金融的貨幣資金明顯減少，從2017年初96.5億元滑落至2021年3季度末的28.2億元。去年7月，東方金誠把中天金融的主體評級下調(diào)為AA，展望為“負面”。

收購華夏人壽金融牌照受阻

去地產(chǎn)化資本運作屢屢不順

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬性、宏觀經(jīng)濟的拖累，中天金融自身在資本運作上的激進態(tài)度也存在不少風(fēng)險。2017年底，中天金融公告顯示：北京千禧世豪電子科技有限公司、北京中勝世紀(jì)科技有限公司將其持有的華夏人壽33.4%的股份表決權(quán)委托給中天金融。如因北京千禧世豪/北京中勝世紀(jì)的原因?qū)е虏①徥?，則兩公司承諾返還定金雙倍;如因不可歸咎于各方的原因?qū)е虏①徥。瑒t退還全部定金。定金原本約定10億元，但上述方案卻增至70億元。

這宗重大資產(chǎn)并購從一開始就磕磕絆絆。華夏人壽長期以來被視為“明天系”旗下核心資產(chǎn)。2020年7月，銀保監(jiān)會宣告：鑒于華夏人壽觸發(fā)了《保險法》第144條規(guī)定的接管條件，銀保監(jiān)會對華夏人壽實施接管，至今接管時間仍未結(jié)束，直至2022年7月。盡管中天金融表示重大資產(chǎn)重組還在繼續(xù)，但市場似乎并不看好：二級市場上中天金融的股價年線已經(jīng)4連陰，其間跌幅超過四成。

引進金融牌照資產(chǎn)不順利，中天金融又再次謀求通過重大資產(chǎn)重組加快去地產(chǎn)化。公開資料顯示，公司旗下的地產(chǎn)板塊平臺是中天城投集團。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)，截至2021年9月底，按照操盤面積口徑，中天城投集團以96.6萬平米的規(guī)模排業(yè)內(nèi)106位，以權(quán)益金額為計，中天城投也排在150位、高于寶能集團等企業(yè)。

2021年8月底，中天金融公告：籌劃把中天城投集團100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛控股集團<美麗生態(tài)(000010.SZ)的大股東>，標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價暫定為180億元。本次交易可能構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。其后，又增加了上海杰忠企業(yè)管理中心(有限合伙)為交易對手，且中天城投集團的交易對價下調(diào)為89億元。這筆交易完成后，公司未來將聚焦保險、證券等業(yè)務(wù)。對于此次交易，深交所在2021年12月下發(fā)了關(guān)注函，就交易對手的履約能力、標(biāo)的估值情況提出了質(zhì)疑。

交易所的擔(dān)心不是空穴來風(fēng)。今年1月初，中天金融公告坦言：公司未收到交易對手約定支付的29.6億元二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并給予15日寬限期。然而交易風(fēng)險越來越大：佳源創(chuàng)盛控股與浙江老牌地產(chǎn)商佳源國際(2768.HK)關(guān)系密切，前者的董事長、總經(jīng)理沈宏杰也是佳源國際總裁。如同大多數(shù)內(nèi)房股，佳源國際近兩年股價低位震蕩，近期美元債也明顯下跌，其美元債規(guī)模約13億美元，兌付壓力不小。

此外，中天金融在近日還遭遇了“股權(quán)凍結(jié)驚魂”。其不久前公告，“查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉”，中天城投集團、中天國富證券等子公司近300億元的股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)期限至2025年，其后經(jīng)與相關(guān)方溝通，上述被凍結(jié)的股權(quán)才解除凍結(jié)。

旗下中天國富非投行業(yè)務(wù)存短板

本著“富而多元化”的原則，中天金融2014年以來在金融領(lǐng)域砸下了重金，參股了貴州銀行、中融人壽，且還控股了中天國富證券。據(jù)Wind，中天國富證券2019~2021年上半年的營收分別是7.7億元、10.4億元、4.8億元，體量在業(yè)內(nèi)排名中下游。不同于國內(nèi)券商各業(yè)務(wù)條線均衡發(fā)展的風(fēng)格，中天國富是一家特色鮮明的投行型券商。其2020年報披露的總收入中，投行業(yè)務(wù)營收5.3億元，占比過半。

債券承銷業(yè)務(wù)方面，中天國富證券主承的“17索菱債”2020年10月底到期，但未能償付，只能展期兩年。據(jù)中天金融官網(wǎng)通稿，中天國富證券能拿下17索菱債的承銷工作，也為公司債券業(yè)務(wù)樹立了良好形象。負責(zé)該業(yè)務(wù)的是公司債銷售發(fā)行部副總經(jīng)理彭文靜。彭此前就職于招商證券，2017年加入中天國富證券，并搭建了公司的債券銷售發(fā)行團隊。在當(dāng)年年底，17索菱債成功發(fā)行。

不過，此筆業(yè)務(wù)仍存在諸多迷惑之處?！都t周刊》記者注意到，據(jù)中證協(xié)官網(wǎng)，彭2016年從招商證券離職后，2018年3月底才正式登記到中天國富旗下。那么她在此之前就實際負責(zé)了中天國富的公司債業(yè)務(wù)，如此安排是否有違規(guī)之嫌?

17索菱債的發(fā)行人是索菱實業(yè)(002766.SZ)。當(dāng)時上市公司業(yè)績尚可，未出現(xiàn)虧損，但在債券發(fā)出不久，索菱實業(yè)2018年的應(yīng)付賬款突然增長4倍多，實控人肖行亦還幾乎把全部股份質(zhì)押，年報也被會計師認定“非標(biāo)”。2020年，*ST索菱被證監(jiān)會立案調(diào)查。公司自曝，2016~2018年連續(xù)財務(wù)造假。目前*ST索菱已進入破產(chǎn)重整。

不過，中天國富證券近兩年掘金地方城投債業(yè)務(wù)，特別是滿足貴州旺盛的城投債發(fā)行需求，公司的債券業(yè)務(wù)排名也有所提升：據(jù)Wind，中天國富的債券發(fā)行排名在券商內(nèi)部穩(wěn)定在35~40位左右。中天國富證券服務(wù)的客戶中不乏貴州當(dāng)?shù)氐氖屑壋峭镀脚_，如遵義道橋建設(shè)集團。但進入2021年，監(jiān)管部門多次收緊城投債發(fā)行。中天國富2020年的公司債承銷規(guī)模為308億元，2021年回落至218億。

至于引以為傲的股權(quán)業(yè)務(wù)，中天國富近期也屢載跟頭：去年以來，中天國富的多個IPO項目被否或撤回，特別是其保薦的鑫甬生物計劃創(chuàng)業(yè)板IPO，今年1月初，卻被證監(jiān)會不予同意注冊，原因包括信披存在嚴(yán)重錯誤等。這也是創(chuàng)業(yè)板2022年的首個IPO被否案例。

至于最基礎(chǔ)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，中天國富志不在此。以京滬地區(qū)為例，據(jù)中證協(xié)，中天國富在兩地只分別設(shè)立了一個分公司。據(jù)《紅周刊》記者從北京證券業(yè)協(xié)會出版物中獲得的信息，2021年前三季度，中天國富北京分公司營收只有11萬元、虧損達1519萬元，而2020年同期虧幅尚只有371萬元(有業(yè)內(nèi)人士指出，協(xié)會的統(tǒng)計口徑主要是交易業(yè)務(wù)收入，不包含產(chǎn)品和資本金等收入，因此上述虧損數(shù)據(jù)并不能全面反映券商分支機構(gòu)的實際業(yè)績)。

不過，在券商生存空間日益逼仄的當(dāng)下，加之資管新規(guī)給理財業(yè)務(wù)帶來了新的發(fā)展空間，不少券商選擇資管業(yè)務(wù)作為轉(zhuǎn)型突破口。中天國富證券也在去年任命了王顥為公司新董事長。王顥此前曾任大成基金總經(jīng)理，后又任中國人保資產(chǎn)的總經(jīng)理。加之參考年報中“啟動資產(chǎn)管理和代銷金融產(chǎn)品的牌照申請工作”的表述，中天國富證券也似有意補齊資管業(yè)務(wù)短板。

此外，中天金融還通過子公司持有中融人壽的大股東股權(quán)，羅玉平亦是中融人壽實控人。中融人壽的二股東穿透后指向郁金香投資，后者長期以來被市場視為“明天系”重要的股權(quán)平臺，這也是華夏人壽外，中天金融、“明天系”的又一次交集。而且中融人壽一直面臨償付率較低的壓力。2021年初，中融人壽的核心償付能力充足率僅147.5%，壽險業(yè)內(nèi)排名倒數(shù)，到2021年三季度更是下滑至122.7%。

在近幾年的債市違約潮中，中融人壽也未能幸免。據(jù)《紅周刊》記者此前從康美債權(quán)人處獲得的債權(quán)人表顯示，“中融人壽-分紅險”持有高達5.3億元的康美債，在“保險系”債權(quán)人中風(fēng)險敞口最大;而且中融人壽還在2020年9月出資15億元發(fā)起了天津遠見共創(chuàng)三號股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)。據(jù)天眼查APP，遠見共創(chuàng)三號(有限合伙)的底層項目為恒大在武漢、合肥的兩個子公司，但不到一年，恒大就爆雷。中融人壽的這筆投資能否如期收回，也存在不確定性。

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