部分城市“限跌令”不必緊張 這不是壞事

近日多地針對開發(fā)商降價等問題出臺政策或約談相關企業(yè)，這一現(xiàn)象引人關注，限制新房價跌幅所謂“限跌令”，被認為是房地產(chǎn)市場由熱轉冷的標志之一。

今年首個樓市“限跌令”，即8月中旬湖南省岳陽市住建局發(fā)布的《關于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，新房銷售價格不得低于備案價的85%。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，近期已有多個城市出臺類似政策，包括唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰和岳陽等。如江陰市提出，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

新房價限制跌幅這一調(diào)控政策并非首次出現(xiàn)。2014年杭州市曾規(guī)定，商品房實際成交價低于備案價格超過15%將被限制網(wǎng)簽。2017年在廣東省中山市、2019年在安徽省馬鞍山市等地都曾出臺新房價限跌政策。

當前，樓市調(diào)控可為雙向調(diào)控，即限跌也限漲。樓市雙向調(diào)控，旨在維護樓市穩(wěn)定，即不僅要維持房價漲幅，也要保證房價跌幅。近期，?？?、三亞接連升級樓市調(diào)控，要求已備案過的商品住宅項目，原則上一年內(nèi)不漲價。而房價限跌政策可以分析，當?shù)貥鞘袔齑鎵毫Υ?，有效需求不足，房企有降價的驅(qū)動。

發(fā)布“限跌令”城市逐步增多，也足見樓市地域分化的趨勢。出臺“限跌令”的城市主要以弱二線或三四線城市為主，而上漲動力強勁的多為一線城市或強二線城市。一般來說，大城市、一線城市天然具有人口或人才“虹吸”效應，具有公共服務、交通、信息資源、就業(yè)機會等相對優(yōu)勢，會吸引更多的人口流入或人才留下，這也是大城市或一線城市房價強勁上漲的動力之源。當然大城市人口、人才“虹吸”效應，也加劇了人們對大城市、一線城市房價上漲的預期。

相反，弱二線或三四線城市則處于弱勢，其產(chǎn)業(yè)結構相對單一、傳統(tǒng)，升級較慢，人才也相對匱乏，經(jīng)濟增長動力缺乏，對人口的吸引力也處于弱勢。人口、人才吸引力不足，弱二線或三四線城市房價缺乏上漲動力與預期，在政策調(diào)控下房價下調(diào)，也是自然現(xiàn)象。當前弱二線或三四線城市房價下跌，即是樓市政策調(diào)控下的必然，在某種程度上也可以說是地域經(jīng)濟發(fā)展分化的一種表現(xiàn)。

對于弱二線或三四線城市來說，樓市庫存壓力大，房企可能過度營銷，打價格戰(zhàn)，從而導致出現(xiàn)房價過快下跌，這將給樓市帶來很大風險。會發(fā)生諸如較早購房者不滿降價要求退款，甚至過度維權等;或發(fā)生房貸違約，出現(xiàn)斷供，影響金融穩(wěn)定;或因一個樓盤降價，其他樓盤也跟著降價，一旦房價過快下跌，可能帶來難以預測的后果。當前多地之所以出臺房價“限跌令”，一方面在于維護市場穩(wěn)定，另一方面也有地方政府對“土地財政”的依賴因素。房價下跌意味著地方“土地財政”收入將減少，對于產(chǎn)業(yè)單一、稅收來源單一的地方財政來說，其容忍度較低。

有觀點將房價“限跌令”作為樓市由熱轉冷的標志之一。但筆者認為，各地房價“限跌令”或更多地凸顯出樓市地域分化的一種趨勢。房價下跌，從某種程度上來說，也可反映出當?shù)刈》縿傂璺α?。事實上三四線城市的收入與消費能力有限，一旦房價上漲過快或房價過高將會產(chǎn)生較大的民生問題。因此，樓市的漲跌，應依照各地經(jīng)濟發(fā)展狀況具體分析，無法一概而論，更不可能一刀切。

對于弱二線或三四線城市房價相對下跌，并非一定是壞事，房價相對下跌或?qū)p少農(nóng)民進城難度，加快城鎮(zhèn)化進程，推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展，可相對緩解弱二線或三四線城市庫存壓力。不論限漲還是限跌，樓市雙向調(diào)控，其指導思想還在于一個“穩(wěn)”字。房價“限跌令”主要是維護市場的穩(wěn)定，但樓市的穩(wěn)定從根本來說，還在于有效需求與有效供給，因此，筆者認為，對弱二線或三四線城市房價下跌不必過度緊張。

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