多地放松二手房指導(dǎo)價限制 對樓市產(chǎn)生哪些影響？ 當(dāng)前視點

9月12日，“北京自9月8日起取消二手房指導(dǎo)價限制，海淀29個學(xué)區(qū)房源恢復(fù)掛牌”的消息在市場流傳。

中新財經(jīng)記者向海淀區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士求證后得知，并不能直接說“取消”，只是此前被隱去的部分高價房源可以直接展示出來，或?qū)彿空叩男膽B(tài)產(chǎn)生積極影響。

梳理發(fā)現(xiàn)，自去年起，已有多個城市相繼放松了對二手房指導(dǎo)價的限制。這對于房地產(chǎn)市場交易會有怎樣的影響?

“部分高價房源可以直接展示出來”

北京二手房指導(dǎo)價一事，要追溯到2020年-2021年這一時段，彼時的海淀區(qū)正處于熱度高漲時期，優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域更是“頂流中的頂流”：14萬-16萬元/㎡已成均價，20萬/㎡以上的價格頻現(xiàn)，房價一夜之間跳漲幾十萬的消息也頻頻發(fā)生。

于是在2021年9月底，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價。針對海淀29個重點小區(qū)，分60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價。如果超出指導(dǎo)價1%將不允許中介掛牌。

這一要求是否出現(xiàn)松動?北京市海淀區(qū)房產(chǎn)中介小景對中新財經(jīng)記者表示：“我們口頭上說是‘取消’，其實只是之前被隱去真實價格的部分高價房源可以直接展示出來，不展示的高價房之前也是有成交的。取消還是要以官方口徑為準(zhǔn)，而且現(xiàn)在還是有單價18萬元的這個限制。”

中新財經(jīng)查詢房地產(chǎn)中介平臺發(fā)現(xiàn)，以此前指導(dǎo)價格在14.7萬元/㎡左右的黃莊小區(qū)為例，目前已能查詢到多套單價高于此價格的房源，最高單價達(dá)到17.9956萬元/m。其他小區(qū)情況大抵類似，但同樣未有單價超過18萬元/㎡的房源顯示。

北京市海淀區(qū)部分高單價二手房源截圖。

中新財經(jīng)在9月13日致電北京市海淀區(qū)房管局，電話并未接通。據(jù)澎湃新聞報道，海淀區(qū)房管局工作人員表示，目前進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

此外，房產(chǎn)微信公眾號“京房字”稱其從海淀房協(xié)了解到，這29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價也并非取消，而是隨著市場實際情況有所調(diào)整，高價學(xué)區(qū)房仍然在指導(dǎo)之列。

小景表示，海淀一些熱門房源的價格長期來看還是相對堅挺，但因為二手房指導(dǎo)價的限制，一些高價房源此前不能直接展示出來。購房者在公開渠道看到房源后需要跟中介聯(lián)系，他們再從內(nèi)網(wǎng)上咨詢到真實價格;或者有些高價房源可能直接不掛牌，要跟中介聊聊才能知道。

“比如有一套房子，按照指導(dǎo)價單價不能超過11萬，在平臺上看到的價格也肯定是低于11萬的，但我們從內(nèi)網(wǎng)查價格很可能就是12萬-14萬。還有些新房小區(qū)，展示價格更便宜，大概5-6萬，但實際價格可能得9-10萬，都得私下問才知道。”小景舉例稱。

“不過有些房子前段時間確實降價了，跟指導(dǎo)價差不多了。”小景補(bǔ)充道，只是房源展示的調(diào)整，目前對實際成交價格還沒有構(gòu)成什么影響，只能說能更直接地看到真實價格了，購房者會有種“買定離手”的感覺，或許會產(chǎn)生心態(tài)的積極變化。

多地已二手房指導(dǎo)價出現(xiàn)松動

實際上，此前明確推出過二手房指導(dǎo)價的眾多城市，也開始出現(xiàn)了松動與變化。

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制，隨后便呈現(xiàn)出二手房價連續(xù)下跌的“擠泡沫”態(tài)勢，也引來不少業(yè)內(nèi)人士感慨“深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價的威力最猛。”

但在今年4月，深圳也多次傳出要對指導(dǎo)價進(jìn)行調(diào)整的消息。雖未有官方消息明確，但在后續(xù)實際執(zhí)行過程中，銀行等也采取了更加靈活的方式。

再以2021年7月起執(zhí)行二手房參考價的西安為例，2022年5月，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。

此后，二手房成交參考價陸續(xù)從西安多個二手房交易平臺上消失，后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認(rèn)，西安目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

此外，還有成都、廣州、東莞等地，均有弱化二手房指導(dǎo)價落地力度的消息傳來。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價存在的必要性逐步減弱，為了提振市場、拉動購房者入市積極性，放開指導(dǎo)價是必經(jīng)之路。

“近期，多城官宣執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、取消限購限售等，對新房的利好性更強(qiáng);放松指導(dǎo)價是針對二手房的放松，有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動，提升房源流動性，帶動置業(yè)信心的修復(fù)，對促進(jìn)市場回暖有著重要意義。”陳霄認(rèn)為，同時，北京此次“帶頭”，也對其他城市的政策調(diào)整起到重要的指向作用。

“當(dāng)前對于二手房的限價政策放松，其實也和二手房供求關(guān)系發(fā)生重大的變化有關(guān)系，體現(xiàn)為二手房掛牌量明顯增加、購房者購置二手房的心態(tài)趨于平穩(wěn)等。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為。

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