重磅！四大行集體發(fā)布存量房貸利率下調(diào)規(guī)則 一文看懂你的房貸利率能降多少！

9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大行發(fā)布《關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，明確降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作細(xì)則。

根據(jù)各銀行公告，自2023年9月25日起，對于符合條件的存量首套住房貸款，借款人無需提交申請，銀行將于當(dāng)日統(tǒng)一批量調(diào)整。對于“二套轉(zhuǎn)首套”、當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸、不良貸款歸還積欠本息的房貸借款人，需主動申請調(diào)整。

(資料圖片僅供參考)

一、哪些購房者可以享受這一政策？

此次政策顯示，有兩大群體可以享受到降低存量房貸利率的優(yōu)惠政策。

一是前幾年買過房的，且當(dāng)時(shí)就屬于首套房的。換句話說，如果類似今年9月份又買了房子，那么也不影響原來那套房享受降房貸利率的優(yōu)惠政策，因?yàn)檫€是屬于首套房。

二是前幾年買房的時(shí)候是算作二套房的，但是由于現(xiàn)在各地認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，或者購房者把其中一套房賣掉了，結(jié)果就使得原來的那套房算為首套房了?？偨Y(jié)起來，各個(gè)購房者只要符合“首套房”標(biāo)準(zhǔn)，那么接下來每個(gè)月這套房的月供就會減少，即享受到少還月供的利好。

二、房貸利率如何調(diào)整？

目前絕大多數(shù)購房者，其房貸利率都是按照“LPR+基點(diǎn)”的方式進(jìn)行的。

其中LPR是政府規(guī)定的，而且金融監(jiān)管部門隨時(shí)有可能調(diào)整，購房者和銀行無權(quán)調(diào)整。

那么可以調(diào)整的內(nèi)容就是基點(diǎn)?；c(diǎn)高，那么計(jì)算出來的利率就高；基點(diǎn)低，那么計(jì)算出來的利率就低。此次改革，實(shí)際上是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。各大銀行發(fā)布的規(guī)則，本質(zhì)上就是把各個(gè)高基點(diǎn)的購房者進(jìn)行調(diào)整，讓其享受最低的基點(diǎn)。

以上海為例，不同年份購房可享受到的利率下限也有所不同。比如2020年3月買房，當(dāng)時(shí)首套住房貸款利率約為LPR+10BP，按照最新規(guī)則目前最低可享受到“LPR-10BP”；比如2023年8月，上海仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套住房貸款利率約為LPR+105BP，目前實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，符合“首套房”標(biāo)準(zhǔn)，那么最低可享受到“LPR+35BP”。

9月1日，上海公布首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，有關(guān)情況如下（僅供參考）：

三、具體如何計(jì)算？

同樣以上海為例，比如2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點(diǎn)”，即4.20%+0%=4.2%。如此對比，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為334萬、月供17602元。而現(xiàn)在總利息為228萬、月供14671元。如此對比，總利息少支付106萬、月供即每月少還2931元。

若2020年1月期間購房，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-15基點(diǎn)”。當(dāng)年購房者的較高利率大概為5.4%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%-15%=4.05%。如果按此計(jì)算，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為306萬、月供16846元。而現(xiàn)在總利息為219萬、月供14409元。如此對比，總利息少支付87萬、月供即每月少還2437元。

2021年8月份之后買房的，其利率重新定價(jià)規(guī)則為從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+35基點(diǎn)”。這個(gè)期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率最低可以做到4.2%+35%=4.55%。如果按此計(jì)算，300萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為293萬、月供為16473元。而現(xiàn)在的總利息為250萬、月供為15290元。如此對比，總利息少支付43萬、月供即每個(gè)月少還1183元。

從計(jì)算結(jié)果來看，減負(fù)效應(yīng)較為明顯。畢竟此前上海執(zhí)行的是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，當(dāng)時(shí)房貸利率比較高，利率都是上浮或者基點(diǎn)很高。所以存量房貸利率下調(diào)后，房貸壓力將明顯降低。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：降低存量房貸利率的政策，具有非常大的創(chuàng)新，影響面也非常大。這相當(dāng)于把全國各地所有購房者的房貸利率都做了一次全面下調(diào)，相當(dāng)于有月供的購房者都會享受到這個(gè)優(yōu)惠政策。此類政策疊加最近的認(rèn)房不認(rèn)貸等政策，增強(qiáng)了大家對于房地產(chǎn)市場的信心，有助于促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定，整個(gè)市場情緒也為之提振和積極向好。

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