618置業(yè)攻略來襲 剛需改善如何選？-觀點

買房不是一件容易事，要綜合考慮地段、交通、配套、品質、潛力……多種方面的因素，目前市場上的購房需求十分多樣，不同的家庭結構置業(yè)需求不同，對于不同預算的置業(yè)者來說側重也有所不同。

1、剛需買房更追求性價比

(資料圖片)

對于剛需置業(yè)者來說，很多都是年輕的上班族，預算有限，總價大約在400-600萬左右，首先關心的肯定是軌交因素，畢竟影響著通勤是否高效、到達市中心方不方便等問題；其次還會關注生活配套是否齊全；品牌是否有保證，畢竟首次購房還是需要求穩(wěn)；以及自住是否舒適等因素。

根據數據顯示，今年新房總價在400-600萬之間的仍為成交主力，需求量還是比較大的，那么目前市場上還有哪些區(qū)域可以選擇？

五大新城諸如嘉定新城、青浦新城、奉賢新城等板塊目前是置業(yè)熱區(qū)，板塊內有產業(yè)帶動，規(guī)劃能級不低，各項配套發(fā)展齊全，方便就業(yè)的同時整體宜居性也比較強，還有不少軌交盤可供選擇；浦東惠南、航頭等也一向是剛需置業(yè)的熱門板塊；還有寶山顧村、楊行等板塊同樣有品質軌交盤適合剛需上車。

金地西郊悅章位于嘉定新城核心位置，全維配套均已發(fā)展醇熟無需等待：項目距離11號線馬陸站直線僅約590米，妥妥的地鐵盤，7站進入中環(huán)；步行即可到達馬陸站地鐵上蓋的好世商業(yè)廣場，周邊還有吉寶綠地繽紛城、大融城，同時通過11號線向北1站即到中信泰富萬達廣場，向南1站則到達南翔印象城；除此之外，項目周邊高質量的文化氛圍濃厚，有在建中的宋慶齡學校，馬陸育才聯(lián)合中學以及馬陸小學；還有遠香湖、留云湖、紫氣東來公園等豐盛生態(tài)環(huán)伺。如此高能配套，居住氛圍堪比改善住區(qū)。

而金地西郊悅章品質也同樣高能，作為金地名仕系列4.0升級版，金地打造了超低能耗住宅，也是嘉定新城目前唯一的BREEAM五星純住宅。項目主推建面約104-136㎡3-4房，均價約4.98萬/㎡。其中主力戶型104㎡的3房2廳2衛(wèi)，功能齊全，尺度感十足，不需要積分，500萬級即可上車全能3房，對于剛需置業(yè)者來說需求一步到位。

若是錯過了金地西郊悅章，還有緊鄰的金地峯匯可以關注一番。項目距離11號線馬陸站更近，直線僅約300米，正地鐵盤。其他配套與金地西郊悅章共享，高質量的教育、醫(yī)療、生態(tài)資源環(huán)繞，居住氛圍極高。

金地峯匯同樣由金地匠造峯范2.0升維力作，為超低能耗住宅，生活體驗更進一步。項目二期即將加推，主推戶型建面約90-102㎡的3房產品，前期均價約49000元/㎡。其中90㎡3房將首次面世，更進一步拉低總價門檻，450萬級即可上車，極具性價比。

象嶼路勁·都匯云境占據嘉定新城菊園板塊核心位置，距離11號線嘉定西站僅約400米，步行即可快速到達，通過11號線便可直達真如、徐匯、前灘等城市核心CBD，還能在南翔站換成嘉閔線（在建中）直達大虹橋，交通便捷。周邊有新城悠活城、羅賓森購物廣場、日月光中心、信業(yè)購物中心、大融城、中信泰富萬達廣場、寶龍城市廣場等區(qū)級商業(yè)中心環(huán)繞，生活配套方面足夠完善。項目主推建戶型面約95-146㎡3-4房，均價約45339元/㎡。其中95㎡戶型為二期新品高層戶型，總價可控的同時，3房戶型整體功能性十分齊全，能夠滿足剛需置業(yè)者一步到位的需求，整體性價比極高。

悅達玲瓏灣位于青浦新城中央商務區(qū)的核芯位置，根據規(guī)劃未來周邊將匯聚大規(guī)模封面級地標建筑群，商業(yè)文化生態(tài)能級都不會低。同時項目緊鄰“青浦之芯”，當屬區(qū)域創(chuàng)新產業(yè)城融合之門戶，利好不斷。項目與17號線青浦新城站直線距離僅約900米，步行可達，通過17號線可直達虹橋樞紐，還可快速換乘2號線、10號線到達城市各個核心節(jié)點。項目由全國重點國有企業(yè)——江蘇悅達集團匠心打造，擁有房地產開發(fā)一級資質，品質不俗。社區(qū)體量不大，但整體規(guī)劃合理，宜居性較高。項目推出73-138㎡2-4房多元戶型，均是一梯一戶設計，均價約44100元/㎡，小兩房也足夠剛需置業(yè)者上車。

森蘭航薈名庭位于浦東航頭核心位置，距離地鐵18號線航頭站僅約500米，妥妥的地鐵盤，通過18號線可換乘多條線路，暢達各個重要城市節(jié)點。項目由國企外高橋集團股份匠造，秉持“生態(tài)、宜居”開發(fā)理念，打造高品質的“森系生活”，項目容積率僅約1.5，即將入市，首開7-8層洋房產品，樓間距闊綽，居住舒適度更高。項目主力戶型建面約90-130㎡3-4房，房地聯(lián)動價4.83萬/㎡。其中90㎡戶型3房2衛(wèi)配置，功能性一步到位，對于首次置業(yè)的購房者而言能夠滿足多方面的需求。

來自寶山楊行的山東健康·寶鈺瀾庭交通能級頗高，距離1號線友誼西路站約1.3km，距離3號線江楊北路站約2km，距離19號線（規(guī)劃中）以及上海北站（規(guī)劃中）約1.5km，三軌交匯高效暢達全城。項目由14F小高層+8F洋房陳列，排布合理，打造寬樓間距、高窗墻比，整體社區(qū)更為通透舒適。項目主推戶型建面約71-120㎡的精裝3房，均價約4.93萬/㎡，置業(yè)需求一步到位，同時得房率較高遠超80%，對于剛需購房者來說極具性價比。

2、剛改置業(yè)追求實用性并兼顧文化氛圍

剛改購房者更多的是有孩的三口之家，除了交通便捷之外，更多的需要考慮到小孩的教育問題，那么周邊是否有不錯的學校文化氛圍是否濃厚這些因素需要考慮在內；同時家庭成員數量也不少，小兩房產品已經無法滿足這一階段的置業(yè)者，他們更偏向三房產品，置業(yè)預算大約在600-800萬左右。

這個價格段能夠選擇的區(qū)域其實不少，比如說浦東的唐鎮(zhèn)、高行向來是比較優(yōu)質的國際住區(qū)，或是閔行的顓橋，以及文化底蘊濃厚的松江新城等板塊。

唐鎮(zhèn)被張江、金橋、川沙三大副中心包圍，自身的規(guī)劃能級也不低，吸引了不少高素質高學歷人才的入住，一有新盤入市，均能取得不俗的成績。其中2號線創(chuàng)新中路站地鐵上蓋——浦發(fā)唐城以極高的品質備受市場追捧。作為唐鎮(zhèn)未來的核心，創(chuàng)新中路站TOD融合了居住、工作、商業(yè)、文化、教育等各項配套于一體的五大核心規(guī)劃，不僅聚集了城市的公共資源，更連接多元業(yè)態(tài)，未來這里將成為板塊內首個TOD+前沿生活體，學校方面有兩所小學、兩所幼兒園，以及一所中學正在建設中。

浦發(fā)唐城一期曾吸引了超千組客戶認購，入圍分高達76.77分。二期依水而建，在東面和北面有兩條天然河道，自然景觀極佳，容積率僅約1.8，將推戶型建面約95-133㎡精裝3-4房，標準層高約達3.1米，無北連廊設計，更加通透舒適，空間闊綽，有孩家庭或是三代同堂也足夠居住，對于剛改或是改善型客戶來說十分具有吸引力。

顓橋紫薇花園擇址上海主城區(qū)顓橋，距離地鐵5號線顓橋站僅一街之隔，近鄰東苑米蘭廣場，步行可至萬達廣場；同時周邊有田園雙語學校、顓橋中心小學、顓橋中學、顓橋鎮(zhèn)幼兒園、七寶中學附屬鑫都校區(qū)等全齡教育資源。

項目是由寶華集團、東苑集團、弘久集團聯(lián)袂打造，去年四開四罄，市場認可度不俗。此次上東區(qū)推出戶型建面約87-149㎡精裝2-4房，均價約67252元/㎡；左岸推出建面約87-139㎡精裝2-4房，均價69990元/㎡，飛機戶型功能性十分齊全，兩梯兩戶豪宅配置，交付標準極高，居住舒適度不言而喻，剛改首選。

中國鐵建星樾云澗是松江新城EBD（國際生態(tài)商務區(qū)）板塊內圈最后一塊住宅用地，稀缺性不言而喻，周邊的配套也早已發(fā)展完善，項目旁邊即是T2有軌電車，與9號線無縫銜接；步行可至松江萬達商圈，不遠處還有松江印象城；當然更重要的是項目周邊學校眾多，文化氛圍十分濃厚，其中12年制的上外云間學校與項目僅一路之隔。項目由千億央企中國鐵建打造，還是上海十分難得的超低能耗品質住宅，戶型建面約99-157㎡高層&疊加，產品選擇多樣。

3、改善購房者更偏向居住品質感

目前上海樓市已經進入改善時代，購買主力集中在中產改善，對于這一批購房者來說，預算在800-1000萬+，會更加注重居住的質量，周邊生態(tài)資源是否充足，項目景觀打造是否豐富，品質是否優(yōu)質……均是比較重要的考慮因素。當然這一預算的購房者家庭成員會更多，為二胎家庭或是三代同堂，那么戶型建面是否寬敞，空間感是否闊綽等方面也需考慮在內。在此前提下，很多置業(yè)者會把目光放在普陀桃浦、浦東張家浜、閔行古美等生態(tài)宜居的區(qū)域。

桃浦智創(chuàng)城板塊是目前上海中心城區(qū)現存不可多得、可成片開發(fā)的區(qū)域，其中著力打造的約100萬方中央綠地，規(guī)模相當于長風公園的3倍，建成后將成為中心城區(qū)最大的開放式公共綠地，生態(tài)稀缺性更是不言而喻。景泰府即位于百萬方桃浦中央綠地首排，坐擁城市不可多得的自然景觀資源，同時打造了內外雙園微度假無界社區(qū)，盡享天然氧吧。項目也是桃浦首個超低能耗科技住宅，項目戶型建面約107-203㎡3-4房，空間感尺度感十分闊綽。

浦開云璟位于浦東金色中環(huán)帶上的張家浜，板塊能級不低；憑借張家浜楔形綠地，生態(tài)優(yōu)勢明顯，居住氛圍高端宜居。浦開云璟打造了新一代超級城市綜合體，共兩個地塊，一期首開，熱度驚人，二期即將加推大地塊，規(guī)模更大，景觀更豐富，樓間距也更大，戶型建面約85-140㎡，選擇更為多樣化，均價約89500元/㎡。其中120㎡以及140㎡的戶型也是浦東十分稀缺的千萬級產品，對于改善客戶而言，直面綠地推窗即景，戶型面積也足夠，極大滿足置業(yè)需求。

還有位于閔行古美的建發(fā)璟院項目，一期入市超2500組的認購創(chuàng)下了不少記錄，熱度極高。項目所處的閔行萬源為上海西區(qū)繼古北之后的又一個國際化的宜居住區(qū)，吸引了不少中產群體入住。板塊內產業(yè)聚集，交通便捷，商圈豐富，更重要的是生態(tài)資源同樣充足。項目周邊擁有眾多城市級公園，約150萬方的超大公園綠化覆蓋：約84萬方的閔行體育公園是上海五星級公園，還有約43萬方的閔行文化公園、約10萬方的古美公園以及近10萬方的黎安公園環(huán)伺，盡享生態(tài)氧吧，更顯宜居。建發(fā)璟院目前二期推出建面約103-157㎡3-4房產品，均價約8.91萬/㎡，同樣引起了大量改善置業(yè)者的爭搶。

4、高端置業(yè)者更關注地段的稀缺性

對于高端改善客群來說，預算充足，大多在1000-1500萬+，買的即是地段，更為看重地段的稀缺性，居住的高奢氛圍感，以及未來巨大的升值潛力，比如大熱的三林濱江、楊浦濱江，或是寸土寸金的徐匯濱江、靜安內環(huán)等區(qū)域的大戶型、大平層產品，這些區(qū)域的新房產品品質高端又極其稀缺，同時與周邊的二手房存在較高的倒掛，對于高端改善者而言極具吸引力。

華潤前灘潤璟位于前灘南三林濱江，板塊規(guī)劃高能，匯集高維度的城市核心資源，并享有不可復制的濱江資源以及臻稀生態(tài)資源，是不可多得的優(yōu)質地段，必然吸引著高凈值人群的入住。

項目緊鄰黃浦江岸一線瞰景，坐擁上海中心城九大生態(tài)楔形綠地之一，前期主推建面約85-145㎡的低密洋房，均價約11.7萬/㎡，開盤即火速售罄。二期即將加推建面約95-298㎡洋房&疊墅&合院產品，其中疊墅建面約180-210㎡共99套，合院建面約277-298㎡共20套，網傳均價或將提升至13萬/㎡左右。

還有旁邊的前灘百合園項目，占據著三林濱江更核心的位置，距離黃浦江更近，盡享臻稀低密生態(tài)居住地。同時周邊匯聚太古里、晶耀前灘、太古匯（在建中）、萊佛士國際醫(yī)院等高能級配套，地段優(yōu)勢不言而喻。

項目還是個容積率僅約1.1的低密墅區(qū)，自面世以來就吸引了大量高凈值人群的關注，前期入圍分高達97.84分，首開即罄。二期將推出建面約188-380㎡大平層、聯(lián)排合院產品，前期均價約12.99萬/㎡。

保利越秀和樾天匯位于楊浦內環(huán)濱江，板塊規(guī)劃能級頗高，發(fā)展?jié)摿薮螅S著美團、嗶哩嗶哩、字節(jié)跳動等巨頭企業(yè)的入駐，也吸引了大量高精尖人才的匯聚。項目為天字系3.0迭新之作，由央企保利和越秀地產聯(lián)袂打造，品牌極具信賴。項目注重多重自然景觀的打造，約3600平方米的集中綠地更顯低密宜居，針對不同年齡段設置了不同主題的景觀。項目一期入市開盤即售罄，二期即將加推，戶型建面約99-173㎡3-4房，聯(lián)動價約11.5萬/㎡。其中內環(huán)內十分稀缺的大四房產品尺度闊綽，能夠匹配改善型置業(yè)者的需求。

華發(fā)仁恒蘇河世紀位于靜安內環(huán)蘇河灣板塊，憑借一江一河的規(guī)劃以及高速發(fā)展，區(qū)域內的宜居性不言而喻。項目地理位置得天獨厚，面朝蘇州河畔享一線水景，今年將加推二期建面約238㎡的5房產品，僅32席，往期均價已達13.3萬/㎡。

匯元璽位于徐匯濱江，該板塊聚集了不少高凈值人群，涌現的也都是一批高分頂豪項目。匯元璽與黃浦江相隔僅約500米，位置優(yōu)越，南側是香港置地總規(guī)模達180萬㎡的超大綜合體西岸金融城，東側是已經售罄的豪宅御江廷。從設計方案來看，項目一共5棟住宅，其中四棟是90-100㎡的小戶型，一棟是150㎡左右的4房大戶型產品，聯(lián)動價約13.1萬/㎡。

還有徐匯濱江的地王項目香港置地啟元，項目總體量約180萬㎡，集商辦、住宅、酒店旅游、文體等多種業(yè)態(tài)。其中可售住宅僅約2.8萬㎡，體量極其稀缺，住宅樓棟距離黃浦江約280m，最近的僅約35米，享一線江景。戶型建面約280-490㎡，均價預計15.8萬/㎡左右，吸引了不少頂豪們的關注，預定下一個滿分盤。

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