雅戈?duì)栃呛Ｔ凭痴J(rèn)籌率驟降5成 雅戈?duì)柣貧w上海之路坎坷

樂(lè)居新媒體 任時(shí)建 2022年年底，雅戈?duì)栐谏虾Ｍ瞥鲎钚马?xiàng)目雅戈?duì)栃呛Ｔ凭?，?biāo)志著這家跨界企業(yè)時(shí)隔十多年再次回到上海。本該驚艷的回歸之作，卻恰逢臨港樓市退潮，項(xiàng)目認(rèn)籌率驟降50%，滑入上海全年低認(rèn)籌樓盤(pán)行列。

認(rèn)籌率驟降5成

僅僅相隔3個(gè)月，雅戈?duì)栃呛Ｔ凭车恼J(rèn)籌率便驟降5成，人氣大減。

(相關(guān)資料圖)

在2022年末第八批新盤(pán)中，雅戈?duì)栃呛Ｔ凭惩瞥龆?69套房源，建面約76-140平，均價(jià)約33000元/平方米，共121組參與認(rèn)籌搖號(hào)，認(rèn)籌率為25.8%。

而在9月的首開(kāi)中，雅戈?duì)栃呛Ｔ凭彻餐瞥?76套房源，建面約76-138平方米，均價(jià)約33000元/平方米，共341組參與認(rèn)籌，彼時(shí)的認(rèn)籌數(shù)雖也未超過(guò)房源數(shù)，但達(dá)到了71.6%。

二期的迅速降溫，同樣影響到整體去化水平。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至2023年2月1日，雅戈?duì)栃呛Ｔ凭硟善诠?45套住宅，已售住宅358套，可售住宅587套，整體去化率約38%。歷時(shí)約四個(gè)月，去化率不及一半，整體速度較慢。

但從配套及周邊環(huán)境看，項(xiàng)目實(shí)際有不少優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于滴水湖2.5環(huán)帶上，公園首排位置，直面54萬(wàn)星空之境海綿公園，項(xiàng)目所在的105片區(qū)擁有臨港已落成的多個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目，如星海匯綜合體、上海天文館等。交通上，項(xiàng)目距離16號(hào)線滴水湖站約2.2公里，步行雖較遠(yuǎn)，但距在線的兩港快線直線距離約700米，未來(lái)也將成為軌交盤(pán)。此外距臨港主要商場(chǎng)之一愛(ài)情海購(gòu)物公園約2公里，本身也自帶底商，可以滿足基本生活需求。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為上海雅原置業(yè)有限公司，由雅戈?duì)柶煜碌禺a(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司100%持股，并由雅戈?duì)栔脴I(yè)董事長(zhǎng)、地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張紀(jì)原掌舵。

然而這個(gè)本該重繪雅戈?duì)柹虾０鎴D的歸來(lái)之作卻反響平平，不得不說(shuō)是一大遺憾。

臨港由熱轉(zhuǎn)冷

可能雅戈?duì)栆矡o(wú)法預(yù)料到，在彼時(shí)還十分火熱的臨港樓市，在其推盤(pán)時(shí)期已截然不同，并由熱轉(zhuǎn)冷。雅戈?duì)栃呛Ｔ凭骋舱沁@一轉(zhuǎn)折點(diǎn)后諸多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的縮影。

與雅戈?duì)栃呛Ｔ凭惩瑓^(qū)位的中鐵諾德璟宸、上實(shí)望海同樣未取得很理想的開(kāi)盤(pán)成績(jī)，其中中鐵諾德璟宸378套房的認(rèn)籌率甚至不足2成，上實(shí)望海稍好，340套房認(rèn)籌率約60%。

中鐵諾德璟宸或許“敗”在遠(yuǎn)離滴水湖，但從雅戈?duì)栃呛Ｔ凭扯诘膿u號(hào)情況看，離核心區(qū)較近這一優(yōu)勢(shì)也已后勁不足。在整個(gè)區(qū)域樓市退潮的情況下，很難再吸引足夠的購(gòu)房者。

臨港樓市的轉(zhuǎn)冷或由多重因素造成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年是臨港土拍大年，臨港宅地供應(yīng)的充足，促進(jìn)了2022年臨港新房推盤(pán)潮。而全年上海整體的推盤(pán)節(jié)奏又十分密集，新房競(jìng)爭(zhēng)白熱化，購(gòu)房者選擇面廣泛。臨港雖有重大規(guī)劃和發(fā)展空間，但目前難與成熟板塊匹敵。

也有專家認(rèn)為，從供應(yīng)看，臨港新房供應(yīng)充足，市場(chǎng)需求消化迅速，但缺乏大量人口導(dǎo)入造成一時(shí)無(wú)法接續(xù)后續(xù)房源消化，板塊熱度回歸理性。

雅戈?duì)栃呛Ｔ凭硟纱握J(rèn)籌的較大差異，同樣是理性回歸與熱度退潮的表現(xiàn)。

回歸之作失利

離上次在上海拿地已過(guò)去十多年，雅戈?duì)柕幕貧w多少帶來(lái)了驚喜。站在2021年看，臨港或許是個(gè)機(jī)會(huì)更大的選擇，但市場(chǎng)的風(fēng)云變幻讓雅戈?duì)栧e(cuò)失了最佳的重新亮相舞臺(tái)。

2021年上海第二批土拍中，雅戈?duì)枔魯∠髱Z&國(guó)貿(mào)聯(lián)合體以17.5618 億元拿下自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū) PDC1-0103 單元 A01-02 地塊，溢價(jià) 9.5%，成交樓面價(jià)15836元/平方米，即雅戈?duì)栃呛Ｔ凭?。?jù)悉，雅戈?duì)柲孟逻@幅地的金額超過(guò)了其當(dāng)年上半年的凈利潤(rùn)（16.4億），可見(jiàn)其對(duì)上海的看好。

或是秉持對(duì)十多年后的回歸之作細(xì)致打磨的態(tài)度，雅戈?duì)栃呛Ｔ凭持敝聊玫?77天后才取得預(yù)售證，在“快周轉(zhuǎn)”模式盛行的當(dāng)下顯得獨(dú)樹(shù)一幟。但目前來(lái)看，項(xiàng)目銷售并不及預(yù)期，這讓雅戈?duì)栐谏虾Ｗ≌I(lǐng)域的未來(lái)充滿未知。

回望十三年前，雅戈?duì)栆苍谏虾ｏL(fēng)光一時(shí)。其拿下的普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目所在地塊樓板價(jià)達(dá)到了2.6萬(wàn)/平方米，成為當(dāng)時(shí)長(zhǎng)風(fēng)的“單價(jià)地王”。但此后十多年，雅戈?duì)栐谏虾５禺a(chǎn)界再無(wú)大手筆，直至今日的雅戈?duì)栃呛Ｔ凭场?/p>

然而該項(xiàng)目去化的緩慢，將降低雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)板塊未來(lái)的營(yíng)收預(yù)期，甚至影響其全年整體營(yíng)收。因?yàn)閺慕甑娜径葓?bào)告看，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比重已上升至60%左右，超過(guò)了時(shí)尚服裝板塊的營(yíng)收占比。

雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為雅戈?duì)栙嵙隋X(qián)，但在上海，它還沒(méi)有迎來(lái)豐收。2022年，雅戈?duì)栆参蠢^續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，它的滬上之路還會(huì)繼續(xù)嗎？樂(lè)居新媒體將持續(xù)關(guān)注。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)板塊 購(gòu)物公園

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