北京樓市2018年上半場(chǎng):二手房市場(chǎng)觸底反彈

發(fā)布時(shí)間:2018-07-06 08:19:19
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來源:新京報(bào)
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土地31宗

成交金額減半7宗地塊流拍

總結(jié)2018年上半年的北京土地市場(chǎng),離不開“流拍”二字。半年內(nèi)流拍七宗地塊,其中六宗為宅地,無論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來新高。在樓市深度調(diào)控和土地供應(yīng)短缺之下,2018年上半年北京土地市場(chǎng)遭遇“寒冬”,僅成交了31宗地。開發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎,高價(jià)地不再,瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。

供應(yīng)量、成交量雙降

6月28日,在2018年上半年最后一場(chǎng)土地拍賣中,位于朝陽區(qū)的焦化廠保障房項(xiàng)目地塊最終因無人報(bào)價(jià)而流拍,這似乎已經(jīng)見怪不怪,上半年的土地市場(chǎng)注定以冷清收?qǐng)觥?/p>

根據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年前6月,北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗,供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米,與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比,土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%,供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年,北京土地共成交31宗,土地成交數(shù)量減少36.73%;土地成交金額為751.34億,環(huán)比減少58%,同比減少25.3%。無論是供應(yīng)量還是成交量,都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。

如果說供應(yīng)量減少是上半年北京土地成交下降的主因,那么調(diào)控重壓之下開發(fā)商拿地預(yù)期生變則是北京土地市場(chǎng)倍顯冷清的內(nèi)因。

平均溢價(jià)率降至14%

2017年以來,北京出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,為高熱的樓市潑了一盆冷水,特別是以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地,苛刻的出讓條件、復(fù)雜的土地性質(zhì)、較低的利潤空間等都讓開發(fā)商裹足不前,以往那種多家開發(fā)商爭(zhēng)得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn),取而代之的是低溢價(jià)率、頻繁地流拍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年上半年,北京成交地塊平均溢價(jià)率只有14%,是最近幾年的最低點(diǎn)。而高達(dá)7宗的流拍數(shù)量,也是2014年下半年以來最高點(diǎn)。

下半年走勢(shì)尚不明朗

7月4日,位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房價(jià)地塊迎來現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍,雖然未達(dá)到自持環(huán)節(jié),但溢價(jià)率均超過40%,這為下半年的土地市場(chǎng)迎來嶄新開局。

更重要的是,隨著新一年的土地供應(yīng)計(jì)劃出爐,下半年北京土地供應(yīng)將迎來爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,今年北京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃,其中商品住宅650公頃,保障性安居工程用地350公頃,與去年基本持平。

我愛我家市場(chǎng)研究院院長胡景暉分析認(rèn)為,今年北京的供地計(jì)劃沒有根本變化,但上半年的成交量遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計(jì)劃。因此,下半年將大幅供應(yīng),接下來的供應(yīng)量、成交量會(huì)呈上升趨勢(shì)。

“鑒于流拍土地增加,政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮,所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩,同時(shí)還有相應(yīng)的調(diào)整,比如年初流拍的豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌,起始價(jià)從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說。

不過,即便降價(jià)13億再次出讓,豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火,最終被華潤+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價(jià)摘得。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差,還有開發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因,預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷,房企拿地積極性不高,對(duì)非熱門地塊將繼續(xù)看冷,將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標(biāo)的現(xiàn)象。

一手房8549套

成交不足萬套跌至歷史低值

在持續(xù)不斷的調(diào)控之下,今年上半年,北京新建商品住宅成交8549套(不含限房價(jià)項(xiàng)目),創(chuàng)歷史新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),下半年在“房住不炒”和推動(dòng)住房供給側(cè)改革的指導(dǎo)原則下,預(yù)期市場(chǎng)在穩(wěn)價(jià)的同時(shí),會(huì)加大保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng),繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。

商品住宅成交同比降幅超三成

自去年以來,新房整體呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套,再創(chuàng)歷史新低,比去年下半年共計(jì)成交的13785套下降37.98%,比去年上半年的12945套下降33.96%,降幅比例較大。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為,從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來看,是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始,歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅(不含共有產(chǎn)權(quán))不足萬套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套,也僅為1.06萬套,依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。

對(duì)此,思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出,造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于,從2017年開始,在土地供應(yīng)上出現(xiàn)了大量的限房價(jià)項(xiàng)目,它們因?yàn)榫唧w銷售辦法一直未出臺(tái)及未拿到預(yù)售證等原因遲遲未入市,導(dǎo)致一部分客群在今年上半年選擇了觀望,購房需求被抑制。“目前北京依然執(zhí)行了較為嚴(yán)格的調(diào)控政策,特別是對(duì)簽約的管控措施,從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有產(chǎn)權(quán)住房占比加大

值得注意的是,共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì),從上半年成交榜單樓盤所在區(qū)域分布看,順義、昌平、海淀亦位居前列,其中,位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權(quán)住房,排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。從戶型結(jié)構(gòu)和面積段來看,上半年成交房型大多以兩室為主。

我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉指出,從上半年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)來看,預(yù)計(jì)下半年依然會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì),加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性安居用房的供應(yīng),新房成交量會(huì)有量升,價(jià)格在調(diào)控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢(shì)。

限房價(jià)項(xiàng)目或集中入市

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示,由于去年拍地均為限價(jià)地及共有產(chǎn)權(quán)房用地,預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市,也會(huì)吸引剛需等需求購買。因此,成交面積會(huì)小幅上漲,但限價(jià)房源價(jià)格較低,成交金額會(huì)較為穩(wěn)定。

易居研究院研究員詹毅凡指出,房企資金壓力加大,推盤力度可能有所提高。預(yù)計(jì)下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過,在郭毅看來,下半年新房成交量出現(xiàn)攀升,這并不意味著市場(chǎng)會(huì)全面回暖,“北京執(zhí)行的限購限貸政策,對(duì)購房需求的打壓依然存在,在一些限房價(jià)項(xiàng)目供應(yīng)較集中的區(qū)域,部分項(xiàng)目或出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。”

二手房76640套

成交走出低谷價(jià)格開始止跌

進(jìn)入2018年,伴隨剛性需求的回歸,北京二手房市場(chǎng)逐步走出低谷,上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,走出了半年不足50000套的低谷。不過,這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來的最低點(diǎn)。業(yè)內(nèi)稱,下半年二手房市場(chǎng)繼續(xù)升溫空間不大,市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。

剛需置換成購房主力

今年以來,北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套,環(huán)比2017年下半年增長57.6%,同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢(shì)上,走出了半年不足50000套的低谷。不過,這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來,樓市連續(xù)4年的最低點(diǎn)。

在單月網(wǎng)簽量上,2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長,6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量,環(huán)比5月下降12.5%,同比去年6月增長77.5%。對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,5月份部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整,部分家庭出現(xiàn)家庭內(nèi)房源過戶的現(xiàn)象,推高5月份網(wǎng)簽量,這一影響在6月份逐漸減弱。

在房價(jià)方面,今年上半年,北京二手住宅的成交均價(jià)比2017年下半年跌2.1%,比2017年上半年,成交均價(jià)跌9%。對(duì)部分購房者而言,北京房價(jià)已跌至心理價(jià)位,不少剛需購房者選擇積極入市。

剛需購房者的入市,也體現(xiàn)在支付方式和戶型結(jié)構(gòu)上。據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),今年上半年商貸占比僅為兩成;全款占比為27%。與此同時(shí),今年上半年市管公積金占30.2%,達(dá)到了2014年以來的最高比例,也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上,今年上半年北京二手住宅交易中,60-90平米仍是最熱戶型,60平米以下其次,二者共占北京二手房交易7成以上。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為,現(xiàn)在市場(chǎng)上的主力是置換型購房者,他們相對(duì)更清楚自己要什么,在遇到合適房源時(shí)決策速度更快。此外,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,買賣雙方對(duì)于房源的心理價(jià)位較接近,報(bào)價(jià)并沒有出現(xiàn)虛高,因此,成交價(jià)格更容易達(dá)成一致。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來升溫空間不大

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示,今年上半年北京二手房市場(chǎng)開始回暖,在3月份單月成交破萬套后,一直保持較高成交量,這是由于去年“3·17”政策后,部分購房需求被積壓導(dǎo)致。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量、價(jià)均較為穩(wěn)定。

“整體來看,上半年北京二手房市場(chǎng)在交易上是回溫的,但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸,市場(chǎng)整體仍保持著健康和理性,房價(jià)也保持穩(wěn)定,甚至還有下跌。”我愛我家市場(chǎng)研究院院長胡景暉指出。去年“3·17”政策以來,北京的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有松懈,還時(shí)常小幅加碼,投資投機(jī)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒有生存空間,因此,在市場(chǎng)回溫時(shí),購房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

胡景暉強(qiáng)調(diào)道,目前北京二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬套上下的正常水平,接下來上升空間已不大,市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。而房價(jià)同樣沒有上行動(dòng)力,預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)基本會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期。(記者 段文平 張曉蘭)

   原標(biāo)題:北京樓市2018年上半場(chǎng):二手房市場(chǎng)觸底反彈

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