建立房地產(chǎn)市場長效機制 促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展

在中央財經(jīng)委員會第十次會議提出“在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕”的目標(biāo)后，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整步伐將進一步加快，同時，房地產(chǎn)金融安全問題、影響民生和社會公平的高房價問題、房地產(chǎn)業(yè)的資本無序擴張問題、國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的高度依賴問題等有望一一得到化解，處在深度調(diào)整中的房地產(chǎn)市場將迎來新的轉(zhuǎn)折。

實現(xiàn)共同富裕，保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，首先要建立房地產(chǎn)市場的長效機制。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》揭開了住房制度改革的序幕。其中建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系是房改的核心，這個多層次的住房供應(yīng)體系由廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房組成，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房，其它高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。遺憾的是，經(jīng)過近20年的發(fā)展，這個住房供應(yīng)體系只剩下了商品房一枝獨秀。2016年底，中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，二次房改、建立房地產(chǎn)市場長效機制提上議事日程。這幾年，隨著集體土地直接入市、嚴(yán)格土地出讓條件、土地出讓金由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收、土地集中供應(yīng)、完善土地招拍掛規(guī)則、積極推進房地產(chǎn)稅立法、抑制投機及過分投資、堵塞房地產(chǎn)調(diào)控機制漏洞、加強保障性租賃住房建設(shè)等，房地產(chǎn)開始回歸住房本質(zhì)，房地產(chǎn)市場長效機制已初見端倪。

其次，要把房地產(chǎn)金融安全放在突出位置。研究防范化解重大金融風(fēng)險、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問題，是這次中央財經(jīng)委會議的一個重要主題。房地產(chǎn)金融風(fēng)險，已成為影響金融安全的重大隱患。要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，當(dāng)務(wù)之急要做好如下幾項工作，一要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款規(guī)模。國有商業(yè)銀行要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款規(guī)模，降低房地產(chǎn)貸款占比，中小商業(yè)銀行不能借機擴大房地產(chǎn)貸款規(guī)模;二要嚴(yán)防違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場，堵住“經(jīng)營貸”“貼息貸”“消費貸”等進入樓市的渠道;三要嚴(yán)格管理個人住房貸款，按揭貸款要回歸初心，嚴(yán)格執(zhí)行多套住房差別化房貸政策，堵住利用離婚、贈與、延長社保年限、人才引進等手段購房的漏洞，嚴(yán)格管理公積金貸款申請條件和貸款額度。更為重要的是，要積極防范化解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。目前，房企債務(wù)已經(jīng)累積了巨大的風(fēng)險，有些頭部房企踩著“三道紅線”，負(fù)債動輒上萬億，一旦暴雷，勢必對我國金融體系造成重大沖擊。須知，房地產(chǎn)企業(yè)靠借債跑馬圈地的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

第三，實現(xiàn)共同富裕，解決住房公平問題，既是重大民生問題，也是重大社會問題。中央財經(jīng)委員會第十次會議明確提出，要重點加強基礎(chǔ)性、普惠性、兜底性民生保障建設(shè)，完善住房供應(yīng)和保障體系，促進社會公平正義。長期以來，一路高漲的房價，加大了生活成本，堵塞了社會向上流動的通道，擴大了貧富差距，已經(jīng)嚴(yán)重影響了社會的公平正義。房奴、啃老、群租、逃離北上廣、躺平、不敢婚育等，都與住房、教育、醫(yī)療等公平問題有關(guān)。安居樂業(yè)，有房才有家，居者有其屋，是千百年來中國人的基本生活理想。共同富裕是全體人民的富裕，不是少數(shù)人的富裕，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，不僅是我們的理想，也是我們的目標(biāo)。

第四，要防止房地產(chǎn)資本無序擴張。房地產(chǎn)市場之所以畸形發(fā)展，一個重要的原因就是資本的無序擴張。正是由于資本的逐利本性，驅(qū)動著大大小小的開發(fā)商，一頭扎進了商品房市場。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，地方一般公共財政收入的一半以上來自房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)資本的無序擴張，不僅沖垮了多元化的住房供應(yīng)體系和住房保障體系，擠占了其他行業(yè)的發(fā)展空間，而且“綁架”了中國經(jīng)濟。2020年12月中央政治局會議首次提出，要防止資本無序擴張。這次中央財經(jīng)委員會第十次會議強調(diào)，要強化行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，支持中小企業(yè)發(fā)展。防止房地產(chǎn)資本無序擴張，就要讓中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)逐步脫鉤，讓資本投入制造業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈重塑和其他重點民生領(lǐng)域。

經(jīng)過20多年的發(fā)展，我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)再也不能野蠻生長了!在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，在實現(xiàn)全體人民共同富裕的新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須重建市場邏輯，完善體制機制，維護金融安全，回歸民生初心，克制資本沖動。惟其如此，才會有一個平穩(wěn)健康發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新前景。

　　 原標(biāo)題：建立房地產(chǎn)市場長效機制 促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展